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2018年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析及行業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)【圖】

商業(yè)地產(chǎn) 2018-08-02 02:44

2018年上半年，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。在此背景下，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)銷售面積保持高位，特別是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積仍保持同比增長(zhǎng)。同期，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額和新開工面積則呈同比下降態(tài)勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行出現(xiàn)宏觀環(huán)境和企業(yè)投資行為背離、商業(yè)地產(chǎn)銷售和投資背離、商業(yè)開發(fā)和住宅開發(fā)的背離，這背后折射出的是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行模式變革疊加商業(yè)供求關(guān)系調(diào)整對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行帶來(lái)的持續(xù)沖擊。同時(shí)，挑戰(zhàn)中也孕育著機(jī)會(huì)，各類市場(chǎng)參與主體應(yīng)該不斷調(diào)整自己的發(fā)展坐標(biāo)。

2013-2018年1-6月全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資額、新開工面積、銷售面積及其同比增速

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2013-2018年1-6月全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房及辦公樓投資、新開工面積、銷售面積占比

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2018年上半年，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額9688億元，同比下降9.9%，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資額占整體房地產(chǎn)的比重繼續(xù)下降，由2017年同期的21.2%下降3.8個(gè)百分點(diǎn)至17.4%，其中商業(yè)營(yíng)業(yè)用房占比下降2.7個(gè)百分點(diǎn)。新開工方面，上半年商業(yè)地產(chǎn)新開工面積11956萬(wàn)平方米，同比下降8.1%，商業(yè)地產(chǎn)新開工面積占房地產(chǎn)新開工面積12.5%，延續(xù)2016年以來(lái)的下降趨勢(shì)，其中，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房占比下降幅度明顯高于辦公樓。

2011-2018年1-6月全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積及其同比增速

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在消化庫(kù)存的大背景下，2018年1-6月期間，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積9218萬(wàn)平方米，同比下降8.4%，降幅較2017年同期擴(kuò)大3.8個(gè)百分點(diǎn)。從各省(直轄市、自治區(qū))商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工情況來(lái)看，2018年1-5月，江蘇、山東、廣東、河南、四川等省份商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工規(guī)模遠(yuǎn)高于其它地區(qū)。另外，全國(guó)大部分省市的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積同比均下降，且降幅均在20%以上，其中北京受商辦調(diào)控政策影響，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積同比下降66.0%，在各代表省市中降幅最大。

2011-2018年1-6月全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積及其同比增速

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2018年1-6月期間，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積為5257萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.4%，較2017年同期收窄30.1個(gè)百分點(diǎn)，但絕對(duì)量仍保持高位。從各省(直轄市、自治區(qū))商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售情況來(lái)看，各省市大體可以分三類，一類省市成交規(guī)模在190萬(wàn)平方米以上，且同比增長(zhǎng)均在10%以上，如四川、河南、山東、湖南、貴州等，其中四川和湖南增幅均超過(guò)了20%；第二類省市為成交面積在50-190萬(wàn)平方米之間，多數(shù)同比增長(zhǎng)在20%以上，如江西、福建、遼寧、陜西、廣西等，其中陜西省同比增長(zhǎng)103.4%，增速位居全國(guó)之首；第三類成交規(guī)模低于50萬(wàn)平方米，且同比增長(zhǎng)兩極化分布明顯，如山西同比增長(zhǎng)63.2%，而北京和天津同比下降分別為68.4%和58.1%，且北京的同比降幅全國(guó)最大。

2018年1-6月期間，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積9218萬(wàn)平方米，銷售面積5257萬(wàn)平方米，開工銷售比由2017年同期的1.96下降至1.75，在新開工逐步放緩、銷售增長(zhǎng)的情況下，全國(guó)新增商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的供求關(guān)系逐漸趨于緩和。

2011-2018年1-6月全國(guó)辦公樓新開工面積及其同比增速

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2018年1-6月，全國(guó)辦公樓新開工面積繼續(xù)走低，新開工面積2738萬(wàn)平方米，同比下降7.4%，較2017同期擴(kuò)大1.8個(gè)百分點(diǎn)。從各省(直轄市、自治區(qū))辦公樓新開工情況來(lái)看，全國(guó)多數(shù)代表省市辦公樓新開工面積同比下降顯著。北京、上海等一線城市受政策影響，辦公樓新開工面積同比分別下降66.5%和17.6%；甘肅、寧夏、遼寧等地同比降幅顯著。2018年1-5月,華東地區(qū)的辦公樓新開工規(guī)模，遙遙領(lǐng)先于全國(guó)其它地區(qū)，同比增長(zhǎng)的省份數(shù)量亦較多，其中山東、江蘇、浙江省辦公樓新開工面積均超過(guò)150萬(wàn)平方米，。廣東省的辦公樓新開工面積居全國(guó)首位，新開工面積達(dá)295萬(wàn)平方米。山東、四川等地市場(chǎng)規(guī)模較大、產(chǎn)業(yè)水平穩(wěn)步提升，企業(yè)數(shù)量眾多，辦公樓市場(chǎng)需求量大，新開工規(guī)模仍處于上升通道。海南受國(guó)家利好政策影響，辦公樓新開工面積同比增長(zhǎng)111.4%，增長(zhǎng)幅度居全國(guó)首位。

2011-2018年1-6月全國(guó)辦公樓銷售面積及其同比增速

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從各省(直轄市、自治區(qū))辦公樓銷售情況來(lái)看，海南、寧夏、廣西等地銷售面積同比增長(zhǎng)較為顯著，北京、上海受政策影響較大，同比下降明顯。2018年1-5月期間，四川、陜西、河南等省份辦公樓銷售面積大，同比增長(zhǎng)四成以上，其中，四川的同比增幅超七成。此外，隨著海南省利好政策的出臺(tái)，辦公樓市場(chǎng)銷售面積同比增速明顯，上半年同比增長(zhǎng)高達(dá)321.7%。其中，北京同比下降80.1%，上海同比下降19.1%。上半年，全國(guó)辦公樓新開工面積2738萬(wàn)平方米，銷售面積1949萬(wàn)平方米，開工銷售比由2017年同期的1.42降至1.40，在新開工放緩、銷售放緩的情況下，全國(guó)辦公樓市場(chǎng)的供求關(guān)系仍處穩(wěn)定狀態(tài)。

2018年上半年，全國(guó)300城商辦用地推出規(guī)劃建筑面積1.2億平方米，同比增長(zhǎng)15.6%，共成交0.9億平方米，同比增長(zhǎng)11.8%；2018年1-6月，全國(guó)300城商辦用地成交樓面均價(jià)為2334元/平方米，同比下跌7.4%，平均溢價(jià)率為8.4%，較2017年同期下降5.3個(gè)百分點(diǎn)。

2013-2018年1-6月各線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積及同比

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2013-2018年1-6月各線城市商辦用地成交樓面價(jià)變化情況

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2018年1-6月，一線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積493萬(wàn)平方米，同比下降1.3%，在各線城市中唯一出現(xiàn)下降趨勢(shì)；市場(chǎng)熱度下降，成交樓面均價(jià)9682元/m2，同比下跌42.7%，跌幅較2017年同期擴(kuò)大2.1個(gè)百分點(diǎn)。2018年1-6月，一線城市商辦用地成交平均溢價(jià)率為2.2%，較2017年同期下降12個(gè)百分點(diǎn)，由于政府對(duì)于商住領(lǐng)域的政策調(diào)控，市場(chǎng)逐漸回歸理性。

2018年1-6月，二線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積為4435萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.8%，較2017年同期擴(kuò)大14.1個(gè)百分點(diǎn)，成交樓面均價(jià)為2496元/平方米，同比上漲18.8%，漲幅較2017年同期收窄1.9個(gè)百分點(diǎn)；隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，居民可支配收入的增加，帶動(dòng)消費(fèi)需求提升，二線城市商業(yè)地產(chǎn)保持了快速發(fā)展。2018年1-6月，二線城市商辦用地平均溢價(jià)率為10.5%，較2017年同期下降3.4個(gè)百分點(diǎn)。

2018年1-6月三四線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積為4607萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.0%；成交樓面均價(jià)1391元/平方米，同比上漲18.7%，較2017年同期擴(kuò)大2.9個(gè)百分點(diǎn)，商辦用地溢價(jià)率也保持在9.8%以上。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，三四線城市的商辦用地市場(chǎng)略有升溫。

2008年-2017年全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積與商業(yè)地產(chǎn)銷售面積及同比增速