土地空間狹小的深圳保障性住房供給與商品房價格難兩全【圖】

    2017年末深圳市常住人口1252.83萬人，比上年末增加55.08萬人。其中常住非戶籍人口818.11萬人，增長1.4%，占比重65.3%。

2013-2017年深圳市常住人口及非戶籍常住人口數(shù)量走勢

資料來源：深圳市統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    深圳市常住人口數(shù)量的持續(xù)增長以及非戶籍人口數(shù)量基數(shù)的增長，勢必增長深圳市住房需求規(guī)模的擴大。

    根據(jù)《深圳市住房建設規(guī)劃（2016-2020）》披露，“十三五”期間，預計全市住房總需求約180萬套，其中，購房需求約70.8萬套，租賃住房需求約109.2萬套。主要住房估算來源有以下三種：

    （1）存量常住居民自住與改善性購房需求共計53.5萬套；

    （2）新就業(yè)大學生住房需求約49萬套，其中購買住房需求9.8萬套，每年約2萬套；租賃住房需求39.2萬套，每年約7.8萬套。同時，根據(jù)我市歷年外來務工人員的吸納情況及未來趨勢預測，綜合考慮工廠等就業(yè)單位安置情況，以及外來務工人員消費能力，“十三五”期間，預計新增外來務工人員住房租賃需求約40萬套；

    （3）城市更新過程中將帶來引致性（被動）購租住房需求，綜合居住類拆除重建規(guī)模與住房調(diào)查研究，預計我市因城市更新帶來的引致性（被動）購房需求約7.5萬套，租賃需求約30萬套。

    深圳市“十三五”住房建設規(guī)劃從數(shù)據(jù)來看，計劃籌建住房規(guī)模與需求規(guī)模失衡程度明顯偏高。

    深圳市“十三五”期間，新增住房需求約180萬套，而計劃籌建住房僅75萬套，籌建規(guī)模僅占新增住房需求規(guī)模的41.67%。

    根據(jù)“二次房改”《意見稿》，2018-2035年計劃籌建住房170萬套。從年均套數(shù)來看，較“十三五”規(guī)劃出現(xiàn)增速下滑，更重要的是，“二次房改”《意見稿》中18年的計劃籌建規(guī)模僅滿足深圳市2016-2020年5年的新增需求規(guī)模。長期來看，深圳市住房供需平衡狀態(tài)將會進一步惡化的狀態(tài)。

    另一方面，從住房籌建到住房實際上市形成供應還存在一個轉(zhuǎn)化效率。以保障性住房為列，從過去看，其轉(zhuǎn)化效率一直偏低，2006-2015年不到50%。這帶來的結果是，有效供給率有可能持續(xù)降低。

    2017年，深圳市房地產(chǎn)開發(fā)投資項目增速下降為21.60%，近五年首次低于深圳市固定資產(chǎn)投資增速。

2013-2017年深圳市房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與固定資產(chǎn)投資走勢圖

資料來源：深圳市統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    2017年深圳市固定資產(chǎn)投資5147.32億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)項目投資金額2135.86億元，占全年深圳市固定資產(chǎn)投資金額比例的41.49%，相比2016年的43.07%，2017年下降了1.58個百分點。

    深圳市房地產(chǎn)開發(fā)投資項目增速的下降一定程度影響了該地區(qū)商品房住宅的供給能力。

2013-2017年深圳市住宅施工、竣工面積走勢圖

資料來源：深圳市統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    智研咨詢發(fā)布的《2018-2024年中國商品房行業(yè)市場行情動態(tài)及未來發(fā)展趨勢報告》數(shù)據(jù)顯示：2016年開始，深圳市住宅施工面積開始出現(xiàn)下降，2017年深圳市住宅施工面積2989.42萬平方米，同比下降2.92%，同時住宅竣工面積下降幅度34.51%,遠超施工面積下降程度。2017年深圳住宅竣工面積僅183.79萬平方米。

    嚴重下降的住宅竣工面積導致深圳市新增住宅供給能力和供給力度出現(xiàn)明顯衰退。

    從一線城市的土地面積來看，深圳城市面積僅北京的1/8，是上海、廣州的1/3。經(jīng)過40年的開發(fā)，深圳可用的土地只剩下20平方公里左右。深圳市新增用地嚴重不足的情況下，當?shù)卣疄楸?ldquo;民生”，從“十二五”開始主動提高保障性住房的占比。

    “十二五”期間計劃籌建的保障性住房占全部籌建的住房比例為45%，而實際籌建的保障性住房占全部籌建住房的比例僅40%；“十三五”期間，2016和2017年保障性住房實際籌建占比分別為52%、54%，2018年計劃籌建占比更是高達70%，2019-2020年占比回落到56%；根據(jù)“二次房改”的規(guī)劃，“十四五”、“十五五”期間保障性住房計劃籌建占比再次提高并穩(wěn)定在60%。

深圳市保障性住房籌建占住房籌建比例情況：商品住房：保障性住房

資料來源：深圳市住建委、智研咨詢整理

    保障性住房占比提高是政府為保障“民生”的主要措施，但是根據(jù)深圳市目前土地空間情況來看，保障性住房占比的短期快速提升直接影響了深圳市商品房市場的長期發(fā)展。

    2017年深圳市商品房屋銷售面671.03萬平方米。同比下降8.9%。商品房竣工面積以及銷售面積絕對值和增速的快速下降，對于深圳市商品房供給平衡造成了極大的威脅。深圳市常住人口以及常住戶籍人口數(shù)量的快速提升導致商品房需求規(guī)模勢必為加速增長。

2013-2017年深圳市常住戶籍人口數(shù)量及增速走勢圖

資料來源：深圳市統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    深圳市政府為保障基本住房需求的同時，受土地空間限制，抑制了商品住房的新增規(guī)模，保障性住房占比的大比例提升給當?shù)鼐用裉峁┝烁嘤行ё》啃枨?，但同時抑制商品房市場的發(fā)展，極有可能刺激本居高位的深圳市房價繼續(xù)走高，持續(xù)增長的房價或許又導致深圳市保障性住房需求人數(shù)的增加。

    綜合來看，深圳市作為一線城市吸引了全國各地的人才，40年的快速發(fā)展導致土地空間本就狹小的地區(qū)增加了更多剛性住房的需求人數(shù)，保障性住房和商品房供給關系的平衡將成為深圳市地產(chǎn)發(fā)展的重要問題。