商品房預(yù)售制的雙刃劍：有效緩解房地產(chǎn)去庫存，同時(shí)期房市場泡沫不斷變大【圖】

    當(dāng)前預(yù)售制度已成為國內(nèi)商品房銷售的最主要方式，根據(jù)各地方房管局上報(bào)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，全國商品住宅期房銷售面積占總銷售面積的比重由 2005 年的 63%提升至 84%。期房銷售規(guī)模的提升一定程度帶動了全國期房資金來源的增長。

2014-2018年8月全國房地產(chǎn)定金及預(yù)收款資金走勢圖

資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、智研咨詢整理

    全國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)中，定金和預(yù)收款資金規(guī)模的提升反映出我國期房市場表現(xiàn)相當(dāng)火爆，2018年1-8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，定金及預(yù)收款金額35447億元，同比增速15.14%。增速明顯高于整體規(guī)模增速。

2015-2018年8月全國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速和定金及預(yù)收款增速

資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、智研咨詢整理

    對于房企而言，期房市場的發(fā)展有利于房地產(chǎn)企業(yè)加快資金周轉(zhuǎn)、提升杠桿擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模。預(yù)售制度極大縮短了房企現(xiàn)金流回籠的周期，降低了房企資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，有效地滿足了房企規(guī)模龐大的融資需求。

    根據(jù)智研咨詢發(fā)布的《2018-2024年中國商品房行業(yè)市場行情動態(tài)及未來發(fā)展趨勢報(bào)告》顯示，定金和預(yù)收款來源占比從2014年的26.02%增長至2018年1-8月的34.81%，不到5年，占比增加了8.79%，高出個(gè)人按揭貸款2.27倍，是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金的最主要渠道來源之一。

2014-2018年8月全國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)

資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、智研咨詢整理

    另一方面，商品房期房由于采用先付款后拿房的方式，房地產(chǎn)企業(yè)往往會給消費(fèi)者提供一定程度的優(yōu)惠。從全國主要大中城市的房價(jià)市場來看，期房售價(jià)整體低于現(xiàn)房價(jià)格10%-20%，尤其在近幾年優(yōu)惠力度有進(jìn)一步加大的趨勢，期房市場一方面降低了消費(fèi)者的消費(fèi)門檻，同時(shí)也刺激了市場需求，促使期房銷售規(guī)模明顯高于現(xiàn)房市場。

2014-2018年8月全國商品房現(xiàn)房和期房銷售面積走勢圖

資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、智研咨詢整理

    從歷史數(shù)據(jù)可以看到，期房銷售面積是現(xiàn)房銷售面積的3倍以上，到2018年8月，全國前8月期房累計(jì)銷售面積83549.78萬平方米，現(xiàn)房銷售面積18923.75萬平方米，期房累計(jì)銷售面積是現(xiàn)房累計(jì)銷售面積的4.42倍。

    隨著我國居民消費(fèi)者收入水平的日益提升，住房空間需求呈現(xiàn)明顯擴(kuò)大的趨勢，2017年，城鎮(zhèn)居民、農(nóng)村居民人均住房建筑面積分別比1978年增加30.2、38.6平方米，城市人居住房面積達(dá)到了36.9平方米。期房市場的發(fā)展側(cè)面也給我國居民住房環(huán)境提供了良好的改善作用。

    我國商品房預(yù)售制度的發(fā)展快速推進(jìn)了中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，使得我國原先供不應(yīng)求的狀態(tài)得到了改善。但是，預(yù)售制度快速發(fā)展也催生出諸多風(fēng)險(xiǎn)：

    1 、需求方面，房地產(chǎn)開發(fā)商在住房建設(shè)環(huán)節(jié)就收取了房款，實(shí)質(zhì)上是將潛在的融資壓力和建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)提前轉(zhuǎn)嫁給了購房者。在收房前，購房者面臨著開發(fā)商 “一房二賣”、“延期交房”等風(fēng)險(xiǎn)，而收房后，也可能遭遇房屋質(zhì)量問題、開發(fā)商推卸責(zé)任、延期辦理房產(chǎn)證等實(shí)際問題。

    2 、金融方面，作為按揭貸款的發(fā)放方，房地產(chǎn)開發(fā)的大部分資金風(fēng)險(xiǎn)最終轉(zhuǎn)移給了銀行。一旦房企因?yàn)槭袌霾▌踊蚪?jīng)營不善，出現(xiàn)資金鏈斷裂等問題，銀行將面臨較大壞賬壓力。

    3 、監(jiān)管方面，國內(nèi)房企在收取預(yù)售款后就成為其名下的自有資金，許多地方在相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)缺乏專門的資金機(jī)構(gòu)對預(yù)售資金的使用渠道進(jìn)行有效監(jiān)管，僅廣州、濟(jì)南等少數(shù)幾個(gè)城市較早設(shè)置了專用資金賬戶，規(guī)定預(yù)售所得款項(xiàng)必須用于有關(guān)工程的建設(shè)，其他眾多城市相關(guān)的管理細(xì)則或推行較晚或仍然缺位待補(bǔ)。

2014-2018年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)收賬款占資產(chǎn)負(fù)債比重

資料來源：智研咨詢整理

    預(yù)收賬款占比的持續(xù)增長反映出我國房地產(chǎn)開發(fā)商加杠桿的力度呈現(xiàn)出上升趨勢，目前中央政策在房地產(chǎn)放貸方面提高了門檻和要求，一定程度導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商融資成本的提高。同時(shí)“限購、限貸、限價(jià)、限售”等多項(xiàng)政策抑制了房地產(chǎn)期房市場長期的快速增長。

    杠桿成本的提升疊加資金回籠變慢，將會嚴(yán)重影響房企投資意愿，一方面房企對資產(chǎn)端的收益和安全要求仍會提升，另一方面現(xiàn)金流回籠期將跨越建設(shè)期和銷售期，未來政策、市場的不確定性均加大，房企拿地會出于更加理性考慮，最終還是會導(dǎo)致土地市場明顯降溫，對于土地財(cái)政需求較高的地方政府而言，也將面臨更大的挑戰(zhàn)。

    與此同時(shí)，房企受制于杠桿和周轉(zhuǎn)速度的下降，商品房供應(yīng)也將減緩，主要表現(xiàn)為原先通過快速回籠預(yù)售資金、提高無息杠桿從而在同等時(shí)間條件下增加項(xiàng)目獲取數(shù)量的可能性趨于消失，房企將在更長的資金回籠周期（大于建設(shè)周期）內(nèi)供應(yīng)較之前更少的住房項(xiàng)目，最終導(dǎo)致住房供應(yīng)速度較之前減緩。