中國長租行業(yè)市場規(guī)模預(yù)計在2020年其市場規(guī)?；?qū)⑦_(dá)1.90萬億元，2025年將達(dá)3.01萬億【圖】

    中國長租服務(wù)行業(yè)現(xiàn)狀：長期處于市場自發(fā)運(yùn)行的狀態(tài)，整體缺失標(biāo)準(zhǔn)化的行業(yè)規(guī)范體系，現(xiàn)在進(jìn)入加速推進(jìn)時期，但與發(fā)達(dá)國家相比，房屋租賃比例、租金回報率以及服務(wù)體系的成熟化等多種維度上仍有較大差距?，F(xiàn)階段，在政策鼓勵、技術(shù)賦能、用戶體驗(yàn)等因素的共同驅(qū)動下，長租行業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展期。目前市場規(guī)模是2018年中國長租行業(yè)市場規(guī)模預(yù)計達(dá)1.57萬億元水平，同比增長9.6%。未來幾年將保持持續(xù)增長的勢頭，預(yù)計在2020年其市場規(guī)?；?qū)⑦_(dá)1.90萬億元，2025年將達(dá)3.01萬億。長租平臺前期發(fā)展痛點(diǎn)在于：虛假信息難杜絕、供需匹配差、服務(wù)不充分、盈利模式單一。長租平臺的快速發(fā)展，逐漸向體系化運(yùn)營推進(jìn)。平臺的競爭力主要體現(xiàn)在流量規(guī)模、品牌口碑、標(biāo)準(zhǔn)化體系與差異化服務(wù)上。長租公寓和長租平臺是密不可分的合作關(guān)系，在供需匹配和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)形成上相互補(bǔ)足。

    長租服務(wù)行業(yè)發(fā)展：一線城市是核心地區(qū)，政策和經(jīng)濟(jì)牽引行業(yè)向二三線城市滲透。長租公寓：多方激烈競爭促使中國長租公寓在未來十年中的快速成熟。預(yù)計整體機(jī)構(gòu)化房源的份額在未來會快速上升至70%以上，頭部長租公寓成長至3-5%。長租公寓未來會是頭部品牌+長尾格局，巨鯨和大量魚群共存。長租平臺：隨著用戶對租房體驗(yàn)需求的提高，平臺商業(yè)模式由資源信息導(dǎo)向向用戶服務(wù)導(dǎo)向快速更替升級，打造服務(wù)閉環(huán)、建立服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，將是長租平臺長遠(yuǎn)發(fā)展的必然趨勢，也是各類型平臺的競爭熱點(diǎn)。

    相比于房產(chǎn)買賣，房產(chǎn)租賃在房地產(chǎn)市場當(dāng)中是一種更靈活的流通方式，有助于房產(chǎn)資源的高效利用。在研究對象聚焦于可用于居住用房的長期租賃行業(yè)以及相關(guān)領(lǐng)域，是當(dāng)前中國房產(chǎn)租賃市場中的主體類型，也是關(guān)乎國計民生的居民住房問題的重點(diǎn)解決途徑之一。在現(xiàn)階段，貫徹國家“房住不炒”的指導(dǎo)方針，長租行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展有助于推動中國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、減緩房產(chǎn)供需矛盾，改善城鎮(zhèn)居民的居住狀況并且完善中國住房供應(yīng)體系，多角度保障不同群體的住房需求，促進(jìn)房產(chǎn)回歸其居住屬性。長租行業(yè)已成為中國房產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制中的重要一環(huán)。

    中國的房地產(chǎn)市場一直以來以房產(chǎn)銷售作為核心，隨著以一二線城市為代表的核心城市從房產(chǎn)增量時代向存量時代傾斜，過去長期以市場自發(fā)運(yùn)作為主的住房租賃領(lǐng)域，展現(xiàn)出巨大的行業(yè)調(diào)控價值。在“租售并舉”與“租售同權(quán)”的探索與推進(jìn)下，中國長租行業(yè)進(jìn)入了在政策帶動下的加速推進(jìn)時期，但與美國等城市化充足的發(fā)達(dá)國家相比，在房產(chǎn)交易中的租房規(guī)模占比、房屋租賃比例、租金回報率以及長租服務(wù)體系的成熟化等多種維度上，中國的長租行業(yè)仍有較大差距。以現(xiàn)有行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，預(yù)計在2025年之后，中國長租行業(yè)有望進(jìn)入初步成熟期。

    流動人口向資源優(yōu)勢城市群匯聚，長租行業(yè)被迅速激活。從宏觀層面來看，中國租房市場與城市化進(jìn)程和人口流動兩大因素高度相關(guān)。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，中國的城市化率在2017年底提升到了58.5%，城市人口已超過8億，預(yù)計2030年城鎮(zhèn)化率將會達(dá)到70%，在未來的十余年仍將是中國城鎮(zhèn)化步伐加大的時期。城市化的加速往往伴隨著勞動力資源的重新配置，截至2017年底，全國流動人口規(guī)模約2.44億人，逐漸向沿江、沿海、沿交通節(jié)點(diǎn)等地區(qū)聚集，特別是三大都市群和中西部省會城市，開始憑借其就業(yè)機(jī)會、教育和醫(yī)療等優(yōu)質(zhì)資源，吸附住越來越多的勞動人口流入。而在大量的住宿需求的帶動下，人口流入型城市的長租行業(yè)迅速被激活，快速發(fā)展起來。

    以北上廣深為代表的資源優(yōu)勢城市繁榮發(fā)展的同時也陪隨著房價的飛漲，為了抑制房價的不理性膨脹，敦促房產(chǎn)市場回歸理性，全國累計73個城市進(jìn)行了房產(chǎn)調(diào)控，出臺了135條限購政策，176條限貸政策，調(diào)控力度極大。然而從城市流動人口、尤其是年輕人群角度來看，資源優(yōu)勢城市的房價仍然不低，且又有不同規(guī)則的限購政策；在購房資金和城市資歷的雙重門檻下，租房成為新晉市民的初始優(yōu)選，且租房周期有延長趨勢中國傳統(tǒng)租房行業(yè)長期處于市場自發(fā)運(yùn)行的狀態(tài)，行業(yè)整體缺失標(biāo)準(zhǔn)化的行業(yè)規(guī)范體系，中間主要的發(fā)展困境表現(xiàn)為：住房空置率偏高，房源多而分散，在房源端缺乏有指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的管理體系和標(biāo)準(zhǔn)化的房屋規(guī)格，房源與日漸多樣化的租房人群之間長期處于匹配度不高的狀態(tài)；租房行業(yè)以中介服務(wù)為核心主體，缺失配套的租房服務(wù)體系，同時由于規(guī)范性不足，導(dǎo)致信息不對稱、租住的撮合效率低，且有哄抬房租、強(qiáng)迫交易等“黑中介”問題屢屢發(fā)生；用戶體驗(yàn)長期沒有得到足夠重視，遭遇“黑中介”往往缺乏反饋通道，維權(quán)效果差，租房過程缺失有效的信用評價體系；本質(zhì)上為信息資源出售的傳統(tǒng)中介收費(fèi)模式在互聯(lián)網(wǎng)信息時代已日漸陳舊，需要向服務(wù)型收費(fèi)模式創(chuàng)新轉(zhuǎn)變。

    自2015年開始，有關(guān)長租的政策紅利不斷釋放，政策出臺文件專門扶持租房租賃產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，并明確加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)范化租賃企業(yè)的發(fā)展。從2015年1月住建部發(fā)布《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》，到2016年3月，將完善“購租并舉”的住房制度寫進(jìn)十三五規(guī)劃當(dāng)中，再到中國首部專門針對住房租賃和銷售的法規(guī)《住房租賃和銷售管理條例》的推出，政府大力發(fā)展租賃市場的態(tài)度十分明朗，中國傳統(tǒng)長租行業(yè)迎來了變革的契機(jī)。利好政策頻發(fā)帶動長租行業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展時期，而互聯(lián)網(wǎng)思維則開始顛覆原有租賃方式。從技術(shù)的層面促進(jìn)長租領(lǐng)域新型商業(yè)模式的誕生與升級，長租品牌公寓的興起、長租交易平臺的產(chǎn)生與服務(wù)閉環(huán)創(chuàng)新，均是互聯(lián)網(wǎng)賦能傳統(tǒng)長租行業(yè)的入口。在互聯(lián)網(wǎng)+的背景下，信息精準(zhǔn)匹配、構(gòu)建交易信用、用戶畫像、服務(wù)痛點(diǎn)挖掘、房源標(biāo)準(zhǔn)化管理、支付金融、智能家居服務(wù)等各個層級前沿技術(shù)的應(yīng)用，在降低運(yùn)營成本的基礎(chǔ)上，提升服務(wù)效率，創(chuàng)新服務(wù)模式，使鏈接長租上下游形成一條龍式服務(wù)閉環(huán)成為可能；在提高房源和用戶的匹配效率的同時，更精確的滿足用戶的個性化需求。

    傳統(tǒng)租房行業(yè)最大的痛點(diǎn)之一就是租房服務(wù)長期缺失，用戶處于被動地位，租房體驗(yàn)處于水平以下；而在市場自發(fā)運(yùn)作的時期，資源導(dǎo)向的特點(diǎn)使房源信息的壟斷把持即能帶來利潤，多數(shù)長租市場參與者缺乏沉淀租房服務(wù)價值的動力。但隨著長租行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段，政策和社會環(huán)境的利好激發(fā)了行業(yè)的市場競爭局面，資源導(dǎo)向向用戶體驗(yàn)導(dǎo)向偏移，用戶租房服務(wù)成為保障入住率、影響品牌美譽(yù)度和忠誠度的關(guān)鍵因素。長租用戶的多樣化以及消費(fèi)升級趨勢導(dǎo)致租房需求的分化與升級，從而使圍繞用戶需求優(yōu)化租房體驗(yàn)，成為打造長租口碑、提升服務(wù)價值的關(guān)鍵因素。

    據(jù)推算認(rèn)為，2018年中國長租行業(yè)市場規(guī)模預(yù)計達(dá)1.57萬億元水平，同比增長9.6%。未來幾年中國長租行業(yè)的市場規(guī)模將保持持續(xù)增長的勢頭，預(yù)計在2020年其市場規(guī)?；?qū)⑦_(dá)1.90萬億元，2025年將達(dá)3.01萬億。中國長租行業(yè)增長主要原因如下：1、全國流動人口的規(guī)模在2017年約2.44億人，隨著城市化進(jìn)程的繼續(xù)以及重點(diǎn)城市人才吸引政策紅利的激勵，在未來幾年人口流動性將大概率被激活，呈現(xiàn)上升趨勢；2、2013年《中國流動人口發(fā)展報告》顯示流動人口家庭中租住私房的比例平均為67.3%，在長租政策利好的帶動上，這一比例將持續(xù)擴(kuò)大；3、隨著可支配收入的提升，城市人口對居住體驗(yàn)和租房服務(wù)提出更高的要求，長租行業(yè)參與者也將拓展更加多樣化、高質(zhì)量的長租產(chǎn)品，平均租金收入也將隨之持續(xù)上升。

2016至2025年中國長租市場規(guī)模預(yù)估圖

數(shù)據(jù)來源：公共資料來源

    長租行業(yè)一線城市是核心地區(qū)，政策和經(jīng)濟(jì)牽引行業(yè)向二三線城市滲透，一線城市在未來較長的一段時間內(nèi)仍然是長租行業(yè)的最主要戰(zhàn)場，但一線城市場的高房價和大城市存在一定的人口擠出效應(yīng)；同時在人才引入政策和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的牽引下，部分二三線城市和呈現(xiàn)出明顯的人口流入動態(tài)，如杭州、長沙、重慶、西安、武漢等城市都為人才流入提供了大量便利，同時地方長租政策不斷出臺并落實(shí)，市場信心增長，充分利好長租行業(yè)發(fā)展向非一線城市的滲透與擴(kuò)張，未來逐漸增多的資源優(yōu)勢型二三線城市及其輻射地區(qū)將是長租行業(yè)的重點(diǎn)覆蓋方向。

    長租行業(yè)的快速發(fā)展，市場需求量大，多方的競爭促使中國的長租行業(yè)會在未來十年發(fā)展快速成熟?；ヂ?lián)網(wǎng)+賦予長租平臺在服務(wù)黏合方面的天然優(yōu)勢，快速尋找服務(wù)空白并迅速建立起體系，形成一整套在租房服務(wù)方面的規(guī)則。作為服務(wù)商，對于房東用戶，在引流的同時，提升產(chǎn)品、技術(shù)、咨詢、營銷等多方面服務(wù)；服務(wù)長租下游租房用戶，以用戶體驗(yàn)為出發(fā)點(diǎn)，提供帶看、信息、租賃金融等多方面服務(wù)；在服務(wù)上達(dá)到真正意義上的供需深度匹配。服務(wù)和運(yùn)營能力是未來長租平臺的核心競爭力。

相關(guān)報告，智研咨詢發(fā)布的《2018-2024年中國長租公寓行業(yè)專項調(diào)查及投資戰(zhàn)略咨詢報告》