2018年中國(guó)土地出讓總額、成交土地宗數(shù)、成交土地面積、土地流拍情況及2019中國(guó)房企迎來(lái)三年償債小高峰情況分析【圖】

    一、土地流拍原因分析

    在全國(guó)樓市大調(diào)整的環(huán)境下，太原遇到的情況并非特例。從今年的四五月份開(kāi)始，土拍市場(chǎng)遇冷的消息不斷爆出，隨后廈門(mén)幾宗放在去年開(kāi)發(fā)商要瘋搶的地塊，幾乎底價(jià)出讓，而且價(jià)格腰斬，地價(jià)大跌的消息更是讓不少人驚呼“廈門(mén)將推倒多米諾骨牌的第一張”。此后上海市中心宅地流拍，杭州良渚地塊競(jìng)拍前一天撤銷出讓，佛山金融高新區(qū)以北地塊無(wú)人競(jìng)價(jià)，合肥土地競(jìng)拍可分期付款等消息此起彼伏，土地市場(chǎng)仿佛遇到了冷空氣，驟然降溫！

    1、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的多樣化與違背市場(chǎng)規(guī)律的不理性行為造就了這一現(xiàn)象的產(chǎn)生。

    2、因?yàn)槿陙?lái)的土地頻創(chuàng)天價(jià)在先，城市住建系統(tǒng)控制價(jià)格在后，賣地是財(cái)政的事，房?jī)r(jià)控制是住建部門(mén)的權(quán)力范疇。3、只遏制房?jī)r(jià)，卻沒(méi)有遏制地價(jià)的本領(lǐng)和權(quán)勢(shì)，開(kāi)發(fā)企業(yè)不敢陪住建部門(mén)讀書(shū)了。4、公開(kāi)市場(chǎng)土地出讓，也就是平時(shí)所見(jiàn)到的土地招標(biāo)掛牌拍賣（招拍掛）并不是土地出讓的主體。雖無(wú)法詳細(xì)統(tǒng)計(jì)，但是公開(kāi)市場(chǎng)土地出讓不足城市土地出讓的三成。5、城市土地出讓主體是城市舊城改造（城中村、城近郊改造、退二進(jìn)三工程、老城區(qū)街區(qū)拆遷等）。

一二三線城市宅地流拍率走勢(shì)

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    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢網(wǎng)發(fā)布的《2019-2025年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析及投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告》

    6、由于各級(jí)各類城市舊城改造部分，大房企沒(méi)有參與的動(dòng)力和能力，全國(guó)與本地布局的大房企不會(huì)涉足城市舊改項(xiàng)目，所以舊改項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商恰恰是本地城中村村委會(huì)為代表的房地產(chǎn)企業(yè)，本身并無(wú)招拍掛搶奪土地的能力，故此城市舊改項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，資金實(shí)力是不足以支撐舊改的。也因此，參與舊城改造的開(kāi)發(fā)商要么城市投資公司，要么私營(yíng)本地小企業(yè)。由于時(shí)間漫長(zhǎng)不確定因素太多，舊城改造只好以招商引資方式進(jìn)行。7、很多招拍掛市場(chǎng)的主力軍這兩年改弦更張，更多的布局三四線城市，通過(guò)招商引資產(chǎn)業(yè)造城的名義拿地，全國(guó)性房企更是大肆收購(gòu)資金實(shí)力欠缺的本地中小房企項(xiàng)目，而不再成為公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛的主力軍。8、上述非公開(kāi)市場(chǎng)土地出讓，地方土地收益極低，這樣的情況，地方政府土地財(cái)政無(wú)法持續(xù)。公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛上市土地，底價(jià)日益高漲，如果不能實(shí)現(xiàn)地方政府土地出讓的最低利益，地方政府只能讓土地流拍，而不是降低底價(jià)。9、太原國(guó)土局官員談到起拍價(jià)底價(jià)不是國(guó)土部門(mén)確定的是句大實(shí)話。決定起拍價(jià)的是太原財(cái)政局，而不是國(guó)土住建局。

2018年以年中國(guó)土地流拍數(shù)量大幅竄升

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    10、土地流拍，直接決定未來(lái)兩年的住宅上市，也決定一年后的住宅新開(kāi)工，這種局面任何城市都不能不管不顧。11、如此情形，發(fā)生在2011年樓市蕭條時(shí)期，北京通州大興兩區(qū)政府降低姿態(tài)，懇求房企拿地，加大土地推介力度。12、達(dá)到土地出讓目的，首先需要的是調(diào)控政策的淡化，甚至以戶籍放開(kāi)人才引進(jìn)，抵消調(diào)控政策影響。13、而限價(jià)限售等措施，是導(dǎo)致土地流拍的直接原因。

    下半年流拍現(xiàn)象增多，從另一方面反映出在行業(yè)資金趨緊房企拿地意愿逐漸減弱，同時(shí)考慮到在降杠桿背景下政府財(cái)政壓力更為凸顯，下半年土地供給意愿仍強(qiáng)。預(yù)計(jì)下半年土地市場(chǎng)的供需關(guān)系改善將進(jìn)一步推動(dòng)掛牌均價(jià)及成交溢價(jià)率走低。

    2018年前7個(gè)月，全國(guó)土地流拍數(shù)量高達(dá)796宗，其中一線城市流拍13宗，二線城市流拍154宗，三四線城市合計(jì)流拍629宗。如果計(jì)入8月份以來(lái)浙江嘉興、山西太原等地的流拍數(shù)據(jù)，今年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地流拍數(shù)量超過(guò)了800宗，創(chuàng)下了2014年以來(lái)的歷史峰值，2014年是近年來(lái)流拍量最高的一年，總流拍宗數(shù)為345宗。

    除了流拍數(shù)量出人意料，土拍成交時(shí)的低溢價(jià)率也讓人不解。上半年全國(guó)300個(gè)城市各類用地溢價(jià)率為20.2%，較去年同期下降15.6個(gè)百分點(diǎn)。低價(jià)或者底價(jià)成交已經(jīng)成為不少地方土拍的常態(tài)，甚至有的城市，為了不打擊土拍行情，直接宣布“報(bào)名不足，取消拍賣”。

    土地流拍若進(jìn)一步惡化，或?qū)⒂绊懻曰鹗杖?，進(jìn)而制約下半年基建發(fā)力空間：

    地方政府國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入，與土地成交情況密切相關(guān)，2016-2017年土地市場(chǎng)火熱，帶動(dòng)地方政府國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入大幅增長(zhǎng)，由2015年的-21.4%持續(xù)回升至2017年的40.7%。

    考慮到國(guó)有土地出讓收入是地方政府性基金收入的主要來(lái)源、占全國(guó)政府性基金收入比重已超過(guò)85%，后續(xù)土地流拍若繼續(xù)惡化，或?qū)?duì)政府性基金收入產(chǎn)生一定影響，進(jìn)而制約下半年基建投資發(fā)力空間。

地方政府國(guó)有土地出讓收入與土地成交情況密切相關(guān)

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國(guó)有土地出讓收入占政府性基金收入比重已超過(guò)85%

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    二、2018年中國(guó)土地出讓總額、成交土地宗數(shù)及成交土地面積情況

    房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了2015年以來(lái)的暴漲后，這波上漲周期已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)38個(gè)月，刷新了中國(guó)房地產(chǎn)歷史上漲周期最長(zhǎng)歷史。

    2018年，又開(kāi)始了流拍潮，樓市的新周期又要開(kāi)始了嗎？

2018年中國(guó)土地出讓總額、成交土地宗數(shù)及成交土地面積情況

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2018年中國(guó)各級(jí)城市成交土地宗數(shù)情況

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2018年中國(guó)各級(jí)城市成交土地面積及增長(zhǎng)情況

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2018年中國(guó)各級(jí)城市成交土地宗數(shù)情況

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    三、2018年土地流拍1808宗創(chuàng)近年來(lái)新高 浙江、江西、河南居前

    2018年土地流拍1808宗，創(chuàng)近年來(lái)新高；西部地區(qū)二手房掛牌價(jià)冰火兩重天……

    1、土地流拍：浙江、江西、河南居前

    國(guó)土局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年以來(lái)，全國(guó)重點(diǎn)城市共流拍土地1808宗。其中，一線城市流拍21宗，北京流拍8宗；二線城市流拍519宗；三、四線城市流拍1268宗。流拍數(shù)量不僅遠(yuǎn)高于去年同期，還創(chuàng)下近年來(lái)新高。

    不完全統(tǒng)計(jì)顯示，目前全國(guó)土地流標(biāo)數(shù)量已經(jīng)超過(guò)800宗。與此同時(shí)，不少前期備受追捧的熱門(mén)城市，熱門(mén)區(qū)域，土地出讓價(jià)格也有所下降。哪些因素導(dǎo)致土地市場(chǎng)遇冷？這種趨勢(shì)是否會(huì)持續(xù)？又將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響？

2017-2018年1-7月中國(guó)各級(jí)城市房地產(chǎn)流拍情況

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    7月9日，杭州1宗住宅用地流拍；7月20日，蘇州3宗地塊集體流拍；7月31日，寧波2宗住宅用地流拍；8月6日，石家莊出讓4宗地塊，其中一塊由于報(bào)價(jià)低于底價(jià)而流拍；8月10日，太原市因8幅黃金地塊被業(yè)內(nèi)稱作是“史詩(shī)級(jí)”土地拍賣，結(jié)局卻是全部流拍；

    而來(lái)自中原地產(chǎn)研究中心的市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也驗(yàn)證了上述說(shuō)法，今年前7個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地流標(biāo)共796宗。其中，一線城市土地流標(biāo)共有13宗，創(chuàng)下2012年以來(lái)的新高。業(yè)內(nèi)多感嘆，土地市場(chǎng)已經(jīng)提前“入秋”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受中國(guó)之聲采訪時(shí)表示，土地市場(chǎng)的確表現(xiàn)出明顯的降溫。從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，現(xiàn)在一線城市，比如典型的像北京和廣州，這是兩個(gè)流標(biāo)數(shù)量比較多的城市，像北京已經(jīng)有6宗住宅土地流標(biāo)了。二線城市的話更廣泛一些，今年來(lái)看，二線已經(jīng)有200多宗流標(biāo)的經(jīng)營(yíng)性土地，其中有100多宗是住宅土地，而去年同期只有40多宗流標(biāo)的住宅土地，所以，從比例和對(duì)比來(lái)看，今年一二線城市不論是住宅還是經(jīng)營(yíng)性用地，流標(biāo)數(shù)量都明顯上漲。

    從2018年各月流拍量來(lái)看，由于一線城市單月土地供應(yīng)量較少，因此土地流拍宗數(shù)較少；二線城市土地流拍在下半年開(kāi)始增多，主要受調(diào)控持續(xù)深化及下半年推出量大的原因；三四線城市土地流拍量在下半年開(kāi)始加劇，下半年月均流拍137宗。

2018年月度各等級(jí)城市土地流拍宗數(shù)

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    分區(qū)域來(lái)看，土地流拍主要集中在中部三四線及部分東部城市，土地流拍量比較大的省份有浙江、江西、河南等地區(qū)。具體來(lái)看，金華以158宗流拍地塊成為流拍地塊最多的城市，其次是江西省的贛州、上饒和吉安，以及河南省的駐馬店、周口、平頂山。

    報(bào)告認(rèn)為，這些城市對(duì)去庫(kù)存政策較為依賴，隨著棚改貨幣化改革等一系列政策放出，以及調(diào)控的持續(xù)深化，房企拿地預(yù)期轉(zhuǎn)變，信心不足，流拍現(xiàn)象頻發(fā)。

    2、二手住宅掛牌價(jià)情況分析

    報(bào)告指出，一線城市已經(jīng)全面進(jìn)入存量房時(shí)代，部分熱點(diǎn)二線城市緊隨其后，逐漸踏入存量房時(shí)代。二線城市中，南京、蘇州、大連、廈門(mén)二手住宅成交量占比已超過(guò)新房占比。

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    3、二手住宅成交套數(shù)占比變化情況

    諸葛找房整理的各地住建委、房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年二手住宅成交量高于2017年的僅有北京、上海、深圳、蘇州4城；從同比來(lái)看，蘇州漲幅最大，漲幅高達(dá)55.05%。

    成交量上漲4城中，北京、上海、深圳均屬一線城市，蘇州在二線城市中可以算一枝獨(dú)秀。

    從全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市掛牌量?jī)r(jià)變化來(lái)看，報(bào)告指出，2018年上半年受人才引進(jìn)帶動(dòng)影響，20個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅掛牌量?jī)r(jià)呈現(xiàn)齊升態(tài)勢(shì)。2018年下半年受政策調(diào)控加碼及中央“堅(jiān)決抑制房?jī)r(jià)上漲”政策的提出，二手房掛牌市場(chǎng)遇冷下滑明顯，二手住宅掛牌量?jī)r(jià)齊跌。

    數(shù)據(jù)顯示，不同城市二手房市場(chǎng)出現(xiàn)不同走勢(shì)，在全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市中，十城上漲，十城下跌。其中，西安掛牌價(jià)漲幅最大，高達(dá)31.95%，其次為重慶，漲幅為23.36%；成都、武漢等城市受調(diào)控影響，特別是成都，經(jīng)歷了市場(chǎng)由熱轉(zhuǎn)冷的變化，全年掛牌價(jià)累計(jì)跌幅7.78%；而天津、石家莊、鄭州等城市由于前期市場(chǎng)漲幅較大，市場(chǎng)后勁不足，在政策高壓下市場(chǎng)遇冷下滑明顯，三城掛牌價(jià)下跌均超9%。

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    4、房貸利率情況分析

    去年11月份居民按揭貸款增加4391億元，環(huán)比上漲17.72%，同比小幅上漲5.10%，略高于去年同期，按揭貸款增量規(guī)模小幅反彈。

    報(bào)告認(rèn)為，促進(jìn)按揭貸款小幅反彈的原因主要有兩方面：一方面是臨近年底，部分房企打折促銷吸引了少量的剛需購(gòu)房者；另一方面是部分城市首套房貸利率有所松動(dòng)，購(gòu)房者增多。

    此外，當(dāng)前全國(guó)首套房貸平均利率已到達(dá)相對(duì)高位，年內(nèi)房貸利率的持續(xù)上浮，對(duì)于市場(chǎng)需求釋放呈現(xiàn)日益明顯的抑制作用。同時(shí)，伴隨著下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量下降、商品房銷售量銷售面積負(fù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)下行趨勢(shì)顯現(xiàn)。

    報(bào)告指出，下半年杭州、廈門(mén)等地按揭利率已有所回落，放款速度亦明顯加快，預(yù)計(jì)后續(xù)保持相對(duì)穩(wěn)定，首套房貸利率短期到頂，未來(lái)房貸利率很難出現(xiàn)較大幅度的調(diào)整。

全國(guó)首套房貸款平均利率及環(huán)比

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    5、租賃市場(chǎng)情況分析

    對(duì)于租賃市場(chǎng)而言，旺季、淡季表現(xiàn)較為明顯。尤其在一、二線大城市，一般來(lái)說(shuō)春節(jié)后2-3月務(wù)工返城潮、7-8月畢業(yè)季學(xué)生畢業(yè)潮帶動(dòng)租賃市場(chǎng)租金上漲明顯，其他一般為淡季。

    數(shù)據(jù)顯示，20個(gè)重點(diǎn)城市租金在2018年末表現(xiàn)冷淡，大部分城市租金均價(jià)持續(xù)走低，2019年首周延續(xù)上周租金水平，維持相對(duì)低位。

    國(guó)土局的數(shù)據(jù)顯示，在過(guò)去一年中，上海、南京、杭州、深圳等熱點(diǎn)城市都在加大租賃土地的供應(yīng)量。從各城市純租賃地塊成交結(jié)果來(lái)看，上海無(wú)論是從投放量還是從投放力度方面都高居榜首。

主要城市已成交純租賃用地面積情況

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主要城市已成交純租賃用地成交總價(jià)情況

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    大量租賃地塊的入市短期來(lái)看，引導(dǎo)人們的租房預(yù)期，有利于緩解租金上漲壓力；長(zhǎng)期來(lái)看，多主體供給，多渠道保障，有利于建立租購(gòu)并舉制度，保證多層次用地需求，促進(jìn)土地市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

    四、2019中國(guó)房企迎來(lái)三年償債小高峰

    對(duì)于房企而言， 2018年下半年，債券資金的兌付壓力開(kāi)始顯現(xiàn)。2015-2016年集中發(fā)行的公司債開(kāi)始密集到期。未來(lái)三年，房企償債承壓。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年房企信托到期3669億元、債券及中票類到期4189億元，合計(jì)7858億元。

房企信用債償還規(guī)模

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    展望2019年，開(kāi)發(fā)投資規(guī)模在2019上半年仍然會(huì)保持一定的高位，下半年可能會(huì)明顯下降；新開(kāi)工規(guī)?；驎?huì)有所增長(zhǎng)，漲幅在8%-10%；此外，城市分化現(xiàn)象繼續(xù)存在，未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展會(huì)更加差異化。