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房地產(chǎn)市場城市間分化加劇，2019年三好城市將成中國房地產(chǎn)市場的引擎【圖】

房地產(chǎn) 王密 2019-01-30 05:30 來源：智研咨詢

2018年前三季度中國經(jīng)濟產(chǎn)出缺口仍然為負，疊加外部環(huán)境變化，經(jīng)濟下行壓力加大。2019年有較大可能會以擴張型的財政政策和中性松緊適度的貨幣政策來托底需求。在中性或?qū)捤韶泿耪呦?，M1增速的提高會驅(qū)動房地產(chǎn)銷售面積的上升，2019年宏觀經(jīng)濟政策組合將有利于房地產(chǎn)銷售。但考慮到2018年上半年的高基數(shù)，2019年房地產(chǎn)的銷量增速先抑后揚的可能性較大。

2019年可以期待的是二線城市銷售端的反彈，需要警惕的是部分三四線城市銷售的下滑和庫存的累積。而出現(xiàn)各能級城市周期錯位的主要原因就在于本輪的精細化調(diào)控政策，未來因城施策仍將維持，城市間的輪動也將持續(xù)。

2018年三季度GDP增速降至6.5%，為2009年一季度以來的最低值，經(jīng)濟下行壓力凸顯。經(jīng)濟的下行使得穩(wěn)增長壓力增大，財政政策和貨幣政策可能趨向于積極以托底經(jīng)濟。經(jīng)濟趨勢極大的影響著經(jīng)濟政策的制定，識別產(chǎn)出缺口是判斷經(jīng)濟趨勢的重要手段。在短期，準確地判斷產(chǎn)出缺口的方向和大小，可以更有針對性地制定宏觀經(jīng)濟政策，對經(jīng)濟進行調(diào)控。

1992Q1-2018Q3中國產(chǎn)出缺口變化圖

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

2018年前三季度，產(chǎn)出缺口仍然為負，疊加外部環(huán)境變化，經(jīng)濟下行壓力加大。在這種情況下，2019年有較大可能會以擴張型的財政政策和中性松緊適度的貨幣政策來托底需求。

財政政策是國家干預(yù)宏觀經(jīng)濟的重要手段，財政政策一般有擴張性財政政策、中性財政政策和緊縮性財政政策。

由于財政政策的實施通常與政府的支出和收入密切相關(guān)，因此選取“財政支出增速-財政收入增速”這一指標作為判定財政周期的標準。

1998-2018Q3的財政政策周期圖

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2017年財政政策處于從緊狀態(tài)，2018年上半年財政政策處于從緊狀態(tài)，而下半年中央已經(jīng)明確表示“積極的財政政策要更積極”。2018年應(yīng)該是處于財政政策收緊的末端和擴張的開端這樣一個階段。2019年財政政策重回擴張應(yīng)該是較大概率的事件。

2001-2017年商品房銷售面積與M1增速更為相關(guān)圖

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2018年前三季度從銷售面積增速上看，一線城市由于調(diào)控開始最早，最先開始回暖，二線城市仍處于調(diào)整期，三四線城市處于景氣末端。從庫存去化周期來看，截至2018年10月，全國商品房待售面積5.3億平方米，環(huán)比下降0.8%，按照2018年的月均銷售面積計算，去化周期約為4個月。庫存不會對未來的房地產(chǎn)銷售面積構(gòu)成壓制。

2012-2018年不同能級城市間商品房銷售增速出現(xiàn)分化圖

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2018年下半年開始，一二線城市庫存周期受到部分二線城市銷售的復蘇開始回落，而三四線城市由于銷售動能的降速庫存周期開始反彈。截止至2018年10月，一線城市/二線城市/三四線城市的庫存周期分別為13.0/12.6/14.5個月，總體均位于較為合理的區(qū)間內(nèi)，相對而言二線城市的庫存周期最為理想。

2013-2018年不同能級城市間商品房庫存周期也出現(xiàn)明顯分化圖

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供需兩端同時規(guī)制，有保有壓結(jié)合管理。強調(diào)主動管理、分類調(diào)控，以城市為調(diào)控場，調(diào)控權(quán)力下放。重視溢出效應(yīng)，加強區(qū)域統(tǒng)籌。

在樓市回歸基本面的大背景下，一個城市的房地產(chǎn)市場能否健康而持續(xù)的發(fā)展取決于“一個背景、三個維度”。“一個背景”是伴隨城市化進入第二階段，城市群迎來大發(fā)展。“三個維度”是一個城市自身需要擁有雄厚的經(jīng)濟實力、豐富的公共資源與產(chǎn)業(yè)資源豐富和人口正流入。

一線城市由于集中了大量優(yōu)質(zhì)的公共資源以及更多提高收入的工作機會，因此始終保持著對于人才的吸引力，樓市基本面有很強的支撐。一線城市以外，從長周期和大方向的角度而言，中國已進入城市化第二階段，即人口向大都市圈集中，能夠在這一進程中有效吸引人口流入的城市發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

經(jīng)濟實力是購買力的基礎(chǔ)，商品房的消費屬性決定了一個城市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展離不開自身經(jīng)濟體量的支撐。

55個城市GDP分布一覽圖

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公共資源與產(chǎn)業(yè)資源是城市綜合實力的重要體現(xiàn)，相關(guān)資源越豐富的城市對人口的吸引力越強，中國的公共資源和產(chǎn)業(yè)資源仍主要集中在東部沿海地區(qū)以及部分中西部的強二線城市。

55個城市三甲醫(yī)院數(shù)量分布一覽圖

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55個城市211、985高校數(shù)量圖

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產(chǎn)業(yè)規(guī)模是首位指標，只有產(chǎn)業(yè)規(guī)模足夠大，才能在全國統(tǒng)一大市場的競爭中處于有利地位并吸納大量的就業(yè)人口。

伴隨著中國逐步邁入老齡化社會，一個城市人口的數(shù)量和結(jié)構(gòu)將是這個城市未來興衰發(fā)展的關(guān)鍵要素。

人口爭奪戰(zhàn)愈演愈烈，中西部力度更大。2018年3月發(fā)改委發(fā)布《2018年推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)的通知》，指出全面放寬城市落戶條件，不斷推動大城市全面放開落戶，并計劃在2018年實現(xiàn)進城落戶1300萬人。在國家出臺政策支持后，人口爭奪戰(zhàn)更是進入白熱化的階段。

2018屆應(yīng)屆生畢業(yè)人數(shù)達到820萬人，這個數(shù)遠小于發(fā)改委2018年進城落戶人數(shù)，也就是說，2018年將有至少500萬非應(yīng)屆生將實現(xiàn)異地落戶。

金字塔型人口政策圖

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2019年樓市將面臨小幅回調(diào)。預(yù)測2019年房地產(chǎn)行業(yè)三大核心指標為：銷售面積增長（-5%）、新開工面積增長（-6%）、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速（4%）。

2019年三大核心指標預(yù)測圖

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房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別了狂飆突進的黃金年代，粗放式的增長模式已經(jīng)不再適用。杠桿率也不再應(yīng)該是市場關(guān)注的焦點。在遏制房價上漲的新時代，行業(yè)的利潤率承壓已經(jīng)無法避免，苦練內(nèi)功、精細化管理成為房企提高自身競爭力的重要法門。

毛利率領(lǐng)先的地產(chǎn)龍頭圖

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費用率控制出色的地產(chǎn)龍頭圖

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2016-2018Q3年毛利率持續(xù)改善的房企圖

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將其土地儲備所在城市按“三好城市”和“其他城市”進行分類，提供一個不同維度的選股思路。權(quán)益土地儲備中“三好城市”占比較高的房企分別是中國金茂（96%、）、金地集團（92%）、旭輝控股集團（91%）、招商蛇口（88%）、陽光城（87%）、萬科A（85%）、融創(chuàng)中國（85%）。

主流地產(chǎn)公司權(quán)益土地儲備“三好城市”占比情況圖