對于普通家庭而言，房屋買賣無疑是一件大事。購房人不僅希望能夠順利實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)過戶的目的，還希望購買到的房屋足夠“干凈”，也就是不存在他人的戶口登記。如果對房屋的情況缺乏了解、合同條款又約定不明的話，很容易因?yàn)閼艨谶w移的問題產(chǎn)生糾紛。
記者7月19日從北京市第三中級人民法院了解到，2015年至2017年，該院共審理涉戶口遷移房屋買賣合同糾紛案件53件，關(guān)于房屋的性質(zhì)，不僅涉及普通房屋，也涉及學(xué)區(qū)房；關(guān)于戶口的性質(zhì)，不僅涉及出賣人家庭的戶口，還涉及到案外人的戶口。
二手房屋的買賣大多都經(jīng)由中介機(jī)構(gòu)提供服務(wù)。在中介機(jī)構(gòu)提供的格式合同中，大多都會對戶口遷出的時(shí)間和違約金進(jìn)行約定。法官提醒市民，在簽訂房屋買賣合同之前，出賣人一定要謹(jǐn)慎查明房屋上是否存在戶口登記，如果存在，應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行遷出的義務(wù)，否則會因?yàn)檫`反合同約定而承擔(dān)賠償責(zé)任。
“我們對涉案房屋所處區(qū)域進(jìn)行梳理，涉及學(xué)區(qū)房買賣的案件約占20%。部分以子女入學(xué)為主要目的的購房者，因涉案房屋存在遷出戶口障礙等種種原因無法遷入戶口，或遷入戶口后因?qū)W籍使用限制等原因無法確保子女的入學(xué)資格，導(dǎo)致購房目的無法實(shí)現(xiàn)從而產(chǎn)生糾紛。”北京市第三中級人民法院民一庭庭長齊曉丹說。
學(xué)區(qū)房的購買目的較為明顯，就是為了子女上學(xué)使用，且該類房屋的銷售價(jià)也高于普通房屋。如果出賣人未及時(shí)遷出戶口，將導(dǎo)致購買方的子女無法正常使用入學(xué)指標(biāo)，且將有可能為此承擔(dān)大額的違約賠償。
在北京市第三中級人民法院二審審理的趙某訴李某房屋買賣合同糾紛中，趙某在買賣房屋之初就告訴了李某購買房屋是為了解決孩子上學(xué)問題，合同約定了“如因甲方自身原因未如期或無法將與該房屋相關(guān)的戶口遷出的，應(yīng)當(dāng)向乙方支付房屋總價(jià)款10%的違約金，并繼續(xù)履行全部戶口遷出義務(wù)”。后來，李某未按時(shí)遷出戶口，導(dǎo)致趙某子女的入學(xué)目的無法實(shí)現(xiàn)，法院依法判決李某依照合同約定支付違約金。
“學(xué)區(qū)房的戶口性質(zhì)較為特殊，與一般房屋買賣相比，此類房屋中的戶籍情況對于購買人的利益影響巨大，且時(shí)常影響到合同目的實(shí)現(xiàn)。”北京市第三中級人民法院法官孫京說，如果出賣人未及時(shí)履行遷移戶口義務(wù)，其給購買人造成的損失也是巨大，故需特別注意義務(wù)的履行時(shí)間。
據(jù)了解，涉及學(xué)區(qū)房的房屋買賣合同有時(shí)雖然已經(jīng)進(jìn)入訴訟程序，但學(xué)區(qū)房指標(biāo)并未被占用，購買人為了讓出賣人按照約定遷出戶口才提起訴訟。
如何避免上述指標(biāo)在訴訟過程中被他人惡意使用？對此，法官建議，買受人如果要求繼續(xù)履行合同，可以在訴訟過程中及時(shí)申請行為保全，禁止出賣人使用涉案房屋及該房屋對應(yīng)的戶口的學(xué)籍。房屋的出賣人如果明知學(xué)區(qū)房的指標(biāo)使用對購買人造成重要影響仍占用，則可能因“明知”和“惡意”而付出巨大的違約代價(jià)。
法官建議，戶籍管理部門盡快建立各類落戶渠道和政策統(tǒng)籌機(jī)制，分類完善落戶標(biāo)準(zhǔn)和政策，嚴(yán)格規(guī)范戶口審批管理，研究“戶隨人走”的戶口遷出政策，避免在房屋買賣過程中出現(xiàn)因政策原因所致無法處理的持續(xù)違約情形。此外，房地產(chǎn)中介協(xié)會及管理機(jī)構(gòu)應(yīng)盡快制定有關(guān)房屋買賣遷戶問題的行業(yè)操作規(guī)范，明確房地產(chǎn)交易居間方在審核交易房屋戶口情況方面的義務(wù)，出臺列有戶口遷移保證金的規(guī)范性合同范本等，規(guī)范房地產(chǎn)交易市場。
公眾號
小程序
微信咨詢
