連續(xù)四年入圍滬深上市房企Top10！解密新湖中寶高質(zhì)量增長背后的密碼，2019年房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展趨勢分析[圖]

    2019滬深上市房企綜合實力TOP10近日正式公布，新湖中寶再次成功入選。

    這是這家總部位于浙江的房產(chǎn)公司，連續(xù)第四年入圍該榜單。能與萬科、保利、招商等“宇宙級”房企持續(xù)同框，本身就已證明了新湖的實力。

    更重要的是，這份榜單背后還隱藏著另一個驚喜：若以動態(tài)市盈率計，新湖入圍前三甲。

    市盈率反映的是一家公司盈利能力與股價的關(guān)系。從投資的角度講，市盈率越低的股票，意味著投資的風(fēng)險越小。

    這相當(dāng)于一家上市公司的“實力招牌”。

    高歌猛進的背后，折射出的，是屬于自己的“新湖密碼”。

    第一道密碼，就是在主營業(yè)務(wù)房地產(chǎn)上，新湖始終堅持有質(zhì)量的增長。

    可別小看這一句話，它意味著從拿地、開發(fā)，到銷售、擴張，必須要以前瞻和卓越的眼光貫穿始終。

    稱今年為“長三角一體化”年并不為過。

    這個名詞，高頻率地出現(xiàn)在“新聞聯(lián)播”、“人民日報”等國家級媒體上，其定位，已經(jīng)上升至國家戰(zhàn)略。

    當(dāng)別人還在想著怎么趁東風(fēng)上車的時候，新湖早已姿態(tài)優(yōu)雅地占據(jù)了第一排有利位置。

    整個“長三角一體化”經(jīng)濟帶，以上海為核心，浙江、江蘇為兩翼，其核心區(qū)域，是鄰近上海的江蘇吳江、浙江嘉善等城市。

    在吳江，新湖早在數(shù)年前，就落下了第一枚棋子。

    沿著2.3公里原生態(tài)太湖水岸線，一座新湖明珠城正冉冉升起，綠意環(huán)繞，風(fēng)姿婉約。

    蘇州新湖•明珠城

    這里與蘇州石湖風(fēng)景區(qū)遙隔相望，南接規(guī)劃中的生態(tài)公園和吳江市中心，通過蘇震桃跨湖大橋與蘇州市區(qū)直接相連，距蘇州市中心僅約12公里。

    整整1600畝土地儲備，意味著至少在未來幾年，整個長三角一體化的進程中，新湖將始終手握“關(guān)鍵之匙”。

    在“風(fēng)暴眼”上海，新湖更是不折不扣的“內(nèi)環(huán)之王”。

    新湖上海內(nèi)環(huán)布局圖

    黃浦亞龍項目，距新天地才900多米；天虹項目，距外白渡橋更只有200多米。

    還有像新湖•明珠城這樣約90萬㎡的超級大盤，分四期開發(fā)，整整占據(jù)了1150米長的蘇州河一線河岸，氣勢恢宏，顧盼自雄。

    難怪在一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)同行眼里，新湖就是一個神奇的存在，屢屢發(fā)出為什么每一個項目的地段都“好成這樣”的感嘆！

    細細一算，新湖在上海內(nèi)環(huán)竟擁有逾180萬㎡的開發(fā)量。按最保守的估計，未來幾年，將為公司帶來超過2000億的銷售收入。

    這是什么概念？2018年，上海房企冠軍，銷售額為177億。

    這是對新湖“有質(zhì)量增長”的最好詮釋。試想一下，若不是運籌帷幄，厚積薄發(fā)，如今想一下子在中國房價最高的城市之一，擁有如此“令人眼紅”的核心資源，談何容易。

    而在浙江南部，新湖的實力以另外一種方式體現(xiàn)。   

    去年9月，溫州瑞安新湖春曉玉灡苑首開，千人搖首現(xiàn)瑞安，清盤速度以小時計，當(dāng)日回款近8億；

    11月，再開再罄，又見千人搖！三小時清盤，回款近9億；

    12月，三度開盤，三度千人搖，一次性放量推出300套房源，繼續(xù)日罄……

    80天，攬金近25億，瑞安新湖春曉（以下簡稱“新湖春曉”）賣出了溫州樓市的“新湖現(xiàn)象”。

    要知道，新湖春曉，均價在2萬以上，是當(dāng)?shù)夭徽鄄豢鄣母叨隧椖?。難怪有購房者坦言，豪宅項目搶成這樣，也只有新湖了。

    目前在整個長三角區(qū)域，新湖同時擁有啟東、溫州兩個一級開發(fā)項目，整體貨值達2544億元，占比超過70%。

    這是對新湖，一直準確把握中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，最好的褒獎。

    新湖保持高速盈利的第二道密碼，是始終堅持兩條腿走路。除房產(chǎn)之外，在高科技及金融領(lǐng)域，也展現(xiàn)出不同常人的前瞻。

    如果說“長三角一體化”是今年的經(jīng)濟熱詞，那么“科創(chuàng)板”就是年度資本市場的萬眾焦點。

    不出意外，最快下個月，科創(chuàng)板大幕就將開啟。一場關(guān)于首批上市公司的資源也日趨白熱化。

    新湖，再一次出現(xiàn)在起跑線上。

    不久前，主營多媒體智能終端SoC芯片的晶晨半導(dǎo)體申請科創(chuàng)板上市，并獲上交所受理。招股書顯示，新湖中寶又閃現(xiàn)其后。

    據(jù)披露，青島天安華登投資中心（有限合伙）持有晶晨半導(dǎo)體5.22%，青島天安的控股股東為青島精確芯元投資合伙企業(yè)（有限合伙）（持股53.6%）。

    而精確芯元的控股股東為浙江智新科技有限公司（持股52.23%），系新湖中寶全資子公司。

    這兩年，在高科技領(lǐng)域，新湖一直扮演著“潛伏者”的角色。

    讓我們來看一看它手里的牌：

    萬得信息，13.68億元競得3866.3萬股股權(quán)，持股比例超過7%；

    51信用卡，去年已經(jīng)在香港上市，作為其孵化者之一，新湖持股高達21.83%；

    趣鏈科技，區(qū)塊鏈龍頭之一，新湖中寶通過兩次增資，目前總計持有其49%的股份；

    邦盛科技，擁有的核心技術(shù)“流立方”為業(yè)界領(lǐng)先的流式大數(shù)據(jù)實時處理平臺。公司持股比例達12.11%；

    諧云科技，是一家高科技云計算公司，與趣鏈、邦盛同屬“浙大系”創(chuàng)業(yè)企業(yè)。新湖持股12.3%；

    通卡聯(lián)城網(wǎng)絡(luò)，新湖持股25.5%，公司后來引入了螞蟻金服等戰(zhàn)略投資者，定位于城市卡公司的移動互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)商。

    此外，新湖還攜手恒生電子共同投資入股了聚焦財富管理和資產(chǎn)管理IT業(yè)務(wù)的云毅網(wǎng)絡(luò)、云英網(wǎng)絡(luò)等，以及專注于人工智能在金融領(lǐng)域應(yīng)用的上海趣美等。

    如此大面積出手的背后，既是新湖持續(xù)轉(zhuǎn)型，將高科技板塊納入戰(zhàn)略布局的公司頂層策略，

    又是公司做好護城河和安全墊，有質(zhì)量發(fā)展過程中，必不可少的一環(huán)。

    未來企業(yè)的競爭，主要集中在科技層面。作為一家“非典型房企”，目前新湖已經(jīng)形成了在金融服務(wù)、金融科技、高科技三個維度的布局。

    其投資領(lǐng)域，涵蓋醫(yī)療健康、智能裝備、新能源、芯片等戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)。

    正如自然界的春華秋實一樣，隨著國家層面科創(chuàng)板的推出，默默耕耘多年的新湖，也有望迎來豐碩的收獲期。

    這第三道密碼，與其說是密碼，更像是一枚彩蛋。

    在“2018浙商全國500強凈利潤百強榜”中，新湖中寶以33.2億元的凈利潤，位列第16位。

    在新湖眼里，利潤固然重要，但作為企業(yè)責(zé)任，通過公益事業(yè)回饋社會同樣不可或缺。

    新湖人認為，那是另外一種形式的企業(yè)盈利。

    和做生意的座右銘一樣，在公益上，新湖也秉承“有質(zhì)量的扶貧”。治貧先治愚、扶貧先扶智，是新湖人的公益宗旨。

    于是，新湖果斷地將目光投向貧困地區(qū)的教育事業(yè)，在云南怒江傈僳族自治州，以及其他深度性貧困地區(qū)，發(fā)起“新湖鄉(xiāng)村幼兒園”計劃。

    這是一項巨大而艱苦的工程。

    僅怒江一地，其新湖鄉(xiāng)村幼兒園全覆蓋計劃，就將耗資5000萬元。到2020年，怒江州廣覆蓋、?；尽⒂匈|(zhì)量的學(xué)前教育公共服務(wù)體系基本建成。

    新增在園幼兒約5500人，全州學(xué)前三年毛入園率，可從目前的66%，達到并超過國家和省“十三五”規(guī)劃確定的85%的目標，普惠性幼兒園覆蓋率達到99%，公辦園在園幼兒占比達到90%以上。

    無數(shù)大山的孩子，在新湖的扶持下，將走進校園，接受良好的教育。然后，終有一天，能帶著更好的眼光，去認識這個繽紛的世界。

    除了怒江，自2018年6月起，“新湖鄉(xiāng)村幼兒園”建設(shè)工作還在云南昆明、文山兩市所轄的東川、尋甸、祿勸、富寧、丘北、西疇、馬關(guān)、廣南8縣和西藏亞東帕里鎮(zhèn)、四川南充儀隴縣等地展開。

    其中，在世界高原第一鎮(zhèn)——西藏帕里鎮(zhèn)建成的漢藏雙語幼兒園，更是在當(dāng)?shù)貛順O大的影響力。

    在中西部深度貧困地區(qū)，新湖開展“益貧鄉(xiāng)村”計劃，進行鄉(xiāng)村振興的創(chuàng)新示范。比如，在湖北省恩施州開展“楓香河益貧鄉(xiāng)村”試點項目。

    規(guī)劃將楓香河自然村建設(shè)成文化、自然、生態(tài)一體化的持續(xù)益貧示范鄉(xiāng)村，同時為解決整村深度性貧困問題和鄉(xiāng)村振興，提供一個樣板方案。

    在陜西省西鄉(xiāng)縣，新湖創(chuàng)立的“新湖•育”公益創(chuàng)投基金支持“西鄉(xiāng)婦女發(fā)展協(xié)會”成為陜南地區(qū)唯一一家支持婦女發(fā)展的小額信貸公益機構(gòu)。

    通過向貧困婦女提供小額、短期、低息貸款解決資金問題，同時幫助制定創(chuàng)業(yè)計劃、開發(fā)增收項目、開展技術(shù)培訓(xùn)，有效幫助她們脫貧致富。

    在遼寧省義縣、清原縣等貧困縣，新湖期貨開創(chuàng)性地進行了“保險+期貨”的扶貧模式。聯(lián)合當(dāng)?shù)厥諆ζ髽I(yè)和合作社，開創(chuàng)了“農(nóng)民買價格保險保收益、保險公司買場外期權(quán)對沖風(fēng)險、期貨公司風(fēng)險管理子公司場內(nèi)復(fù)制期權(quán)覆蓋風(fēng)險”的農(nóng)產(chǎn)品風(fēng)險管理的新模式。

    此外，早在2010年，新湖就第一時間向青海玉樹地震災(zāi)區(qū)捐資5000萬元人民幣，設(shè)立了“新湖•玉樹兒童救助專項基金”。

    不僅將百余名玉樹地震孤兒安置到北京，撫養(yǎng)、培育他們長大成人，還在玉樹州建造了“玉樹•新湖兒童村”，下設(shè)玉樹新湖兒童福利院和玉樹新湖幼兒園，全方位提供學(xué)前教育和義務(wù)教育。

    正所謂“贈人玫瑰，手有余香”，在新湖人眼里，如果可以，他們更愿意將贈送的花朵，變成郁金香。

    這是新湖人最愛的芬芳。

    在上海、杭州、瑞安、溫嶺、九江、蘇州、樂清等15座城市，每天的春天，都有一場關(guān)于新湖和郁金香的約會。

    3000萬株花朵，2000萬人次賞花者，這場約會，一辦，就是10年。

    那嬌艷欲滴的美麗，含苞待放，絢爛成海。每一朵的花語，都寫著博愛、慈善、永恒和皇冠。

    這不正是新湖作為一家有膽識、有能力、有責(zé)任的企業(yè)，其骨子里蘊含基因，最好的寫照嗎？

    2019年以來，一方面可以看到房貸利率在連續(xù)上漲近兩年后終于在2018年末拐頭，另一方面核心一二線城市在經(jīng)歷了一定周期的調(diào)整之后迎來修復(fù)。2019年以來全國房地產(chǎn)市場整體銷售面積增速逐步放緩，1-3月全國商品房銷售面積為2.98億平，同比下跌0.9%，但是一二線城市的表現(xiàn)更為亮眼。

    跟蹤的重點城市來看，一線城市從1月增長4.87%回升4月的56.05%，二線城市從1月的下跌7.07%持續(xù)回升至4月的增長51.94%，1-4月一、二線城市銷售累計同比增速分別為40.74%、22.59%，迎來2019年的小陽春。而三四線城市雖然也出現(xiàn)一定改善，但整體依然較弱，當(dāng)月同比看，跟蹤的三四線城市從2019年1月的下跌17.60%回升至4月的增長8.41%，增幅低于一二線城市。

全國商品房銷售面積累計值

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    從開發(fā)投資的細分項目來看，一季度土地購置費0.69萬億，同比增長32.6%，增速較2018年全年回落24.4個百分點，但仍保持在2017年12月以來的高位。施工投資（建筑工程、安裝工程、設(shè)備工器具購置投資之和）同比增長5.0%，增速較2018全年提升8.3個百分點?？紤]到2018年下半年土地市場回落，隨著滯后效應(yīng)的體現(xiàn)，預(yù)計2019下半年土地購置費增速會逐步下降，對于投資的拉動作用會逐步減弱，認為房地產(chǎn)開發(fā)投資逐步回落是大勢所趨。

全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

全國房地產(chǎn)施工投資增速

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

全國房地產(chǎn)開發(fā)投資細分項占比

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

全國土地購置費增速

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理