2019年包含一線城市、二線在內(nèi)的32個城市的銀行正迎來房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查，房地產(chǎn)企業(yè)融資正面臨更嚴格的監(jiān)管局面。
2019年8月8日，銀保監(jiān)會辦公廳近日下發(fā)《關(guān)于開展2019年銀行機構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查的通知》（簡稱《通知》），重點檢查32個城市的銀行在四大領(lǐng)域的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
監(jiān)管已經(jīng)入場檢查該機構(gòu)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括開發(fā)性貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸款、涉房的商業(yè)票據(jù)質(zhì)押貸款等都在檢查范圍內(nèi)。
該《通知》稱，堅持“房住不炒”的定位，嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉(zhuǎn)道等方式流入房地產(chǎn)行業(yè)的違法違規(guī)行為，高度警惕房地產(chǎn)泡沫化、金融化。
包含一線城市、二線在內(nèi)的32個城市的銀行正迎來房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查，房地產(chǎn)企業(yè)融資正面臨更嚴格的監(jiān)管局面。
“當(dāng)前的房地產(chǎn)監(jiān)管就是管住左右手，左手是供給，右手是需求”。供給端控制房地產(chǎn)商融資，倒逼地產(chǎn)商加快推盤，住房供給增加。需求端通過限購限貸等措施，管控房貸首付和利率。
從供給端看，2019年以來，房地產(chǎn)融資不斷收緊。2019年5月，銀保監(jiān)會發(fā)布23號文，嚴查表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資等五項房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，此次通知可視為23號文在房地產(chǎn)領(lǐng)域的細化和升級版。
《通知》要求，根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的2019年6月份全國70城商品住宅銷售價格指數(shù)，結(jié)合參加房地產(chǎn)“一城一策”試點重點城市名單，本次房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查包括北京、天津、石家莊、秦皇島、呼和浩特、沈陽、長春、上海、南京、蘇州、無錫、徐州、杭州、合肥、福州、濟南、鄭州、洛陽、武漢、襄陽、長沙、廣州、重慶、成都、貴陽、昆明、大理、西安、寧波、廈門、青島、深圳等32個城市。
32個熱點城市基本就是全國房地產(chǎn)市場的牛鼻子，這32個城市穩(wěn)定了，全國房地產(chǎn)市場也就基本穩(wěn)定了。相關(guān)市場變化特別是價格變化較大的城市，房地產(chǎn)資金風(fēng)險相對較高。預(yù)計后續(xù)房價變動明顯、政策變動頻繁的城市都有可能被納入此類監(jiān)管。
此次檢查，涉及土地儲備貸款、開發(fā)貸款、個人房貸、住房租賃貸款等銀行房地產(chǎn)相關(guān)貸款。
具體為，在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理方面，檢查房地產(chǎn)業(yè)務(wù)授信政策和內(nèi)控制度執(zhí)行情況；房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲備貸款管理情況，包括集中度管理、資本金來源真實性審查、落實最低資本金比例要求、企業(yè)資質(zhì)審查等，以及違規(guī)向“四證”不全項目提供融資；個人住房貸款管理情況，包括落實差別化信貸政策，執(zhí)行最低首付比例和限貸政策要求，履行首付資金真實性與貸款申請人償債能力評估與檢查等；住房租賃貸款方面。包括與住房租賃企業(yè)合作情況，被中介機構(gòu)套取銀行信用問題，租賃貸款被挪用問題，為中介機構(gòu)、住房租賃企業(yè)等擾亂租賃市場行為提供資金情況。
2019年二季度末，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額11.04萬億元，同比增長14.6%，增速比上季末低4.3個百分點。
2014-2019年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額
資料來源：人民銀行
其中，保障性住房開發(fā)貸款余額4.61萬億元，同比增長12.9%，增速比上季末低7.3個百分點。
2016-2019年二季度全國保障性住房開發(fā)貸款余額
資料來源：人民銀行
根據(jù)《通知》，檢查的另一重點是非涉房信貸資金被挪用流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。
具體包括：個人綜合消費貸款、經(jīng)營性貸款、“首付貸”、信用卡透支等資金挪用于購房，以及其他銀行信貸資金被違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域；資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場；并購貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用于開發(fā)房地產(chǎn)；通過流動資金授信、經(jīng)營性物業(yè)授信等為房地產(chǎn)開發(fā)項目提供融資情況。
這也是當(dāng)下監(jiān)管檢查的重點。8月9日，銀保監(jiān)會對中信銀行開出2223.67萬元罰單，13項違規(guī)事實中，包括以流動資金貸款名義發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、未將房地產(chǎn)企業(yè)貸款計入房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目。
房地產(chǎn)信托驟降
對銀行表外資金流入房地產(chǎn)，《通知》也給出明確要求。
具體為，檢查同業(yè)和表外業(yè)務(wù)，包括銀行理財資金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域非標準化資產(chǎn)的監(jiān)督管理情況；投向房地產(chǎn)企業(yè)或項目的同業(yè)投資風(fēng)險審查、資金投向合規(guī)性審查及投后風(fēng)險管理情況；直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)支付土地購置費用提供融資，或以自身信用提供支持或通道等問題；繞道違規(guī)辦理土地儲備融資、放大政府債務(wù)等問題，以多層嵌套方式違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域問題，委托貸款資金違規(guī)用于房地產(chǎn)領(lǐng)域情況。
上述政策早已存在，關(guān)鍵在于落實情況。例如土地儲備融資早已實現(xiàn)?？顚Ｓ?。
此前，2019年7月6日，銀保監(jiān)會發(fā)布消息，針對近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司，開展了約談警示，要求這些信托公司控制業(yè)務(wù)增速，提高風(fēng)險管控水平。
信托產(chǎn)品近兩年投向房地產(chǎn)的規(guī)模和比重持續(xù)上升，而信托在去通道監(jiān)管下規(guī)模有所萎縮。房地產(chǎn)占信托產(chǎn)品的比例從2017年初占比8.4%一路上升到2019年一季度的14.8%，2019年三四季度房地產(chǎn)融資到期壓力較大，預(yù)計房地產(chǎn)類信托凈融資也可能面臨壓力。
2018年全國新增房地產(chǎn)信托項目資金8710億元，同比下降21.47%，2019年一季度全國新增房地產(chǎn)信托項目資金2610億元。
2010-2019年一季度中國新增房地產(chǎn)信托資金自己規(guī)模統(tǒng)計
資料來源：中國信托業(yè)協(xié)會
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