近日，一則“93年包租婆擁有400棟樓”的短視頻，沖上了微博熱搜。視頻里顯示，一位27歲的廣州女子號稱擁有 “400棟”房產。
由于真實性受到網友質疑，5月4日下午，視頻中的主角“包租婆D姐”，通過網絡平臺進行回應表示，“400棟樓”其實大部分是通過承租再轉租的方式在經營。
即使如此，不足30歲就擁有400棟租賃物業(yè)的二房東身份也同樣令人嘖嘖稱奇。那么，這些物業(yè)到底是怎么來的？南都記者試圖通過社交平臺與其取得聯(lián)系，但至截稿時，仍未有消息。不過在5月4日夜間，直播到半夜12點的“包租婆D姐”講述了自己的創(chuàng)業(yè)故事。
大學時期創(chuàng)業(yè)，做民宿起家
據“包租婆D姐”自述，她在廣州上大學期間，就通過做兼職的方式來賺取生活費，高峰期曾同時打6份工。直到借用親戚家的場地開辦了補習機構，才賺到了一筆可觀的收入。拿著這筆錢，她開始出國旅游，并注意到“民宿”的投資價值。
回國后，還在上大學的她，開始做民宿生意 ，租下三房一廳，其中一間自己住，另兩個改造成民宿出租。據她介紹，當時整個費用才4萬元。這一套經營起來后，引得不少同學和老師投資，于是她又盤下了第二套，第三套……
在經營民宿的過程中她發(fā)現(xiàn)，很多城中村的房子與正規(guī)的酒店不同，由于非標準化，每間屋子的內部樣子可能都存在差異，對于很多房東來說，推介起來是比較困難的。于是她找到團隊開發(fā)了一個專門推薦城中村民宿的網絡平臺，去實地拍了很多不同房間的房子，也吸引了一些小旅館的老板過來做廣告。
用“包租婆D姐”自己的話來說，經營這個網站“投資小，回報卻大”。平臺做起來的后，她賣掉了這個網站，并用錢開始投資更多的互聯(lián)網項目，做了很多類別的APP，甚至還有針對大學城的外賣APP。
然而大學生的創(chuàng)業(yè)并非那么容易，僅僅三個月，所有的互聯(lián)網項目燒盡了資金，她還欠下了200多萬元債務。“這個時候，我重新整理了自己的創(chuàng)業(yè)項目，發(fā)現(xiàn)還是做民宿、做租房生意賺錢！”
嘗試做二房東，轉賣經營權
互聯(lián)網創(chuàng)業(yè)失敗后，“包租婆D姐”在繼續(xù)經營民宿的同時，開始安心作起“房產中介”。“當時只收房東半個月租金作傭金，房客不收費。”慢慢的，她開始有了自己的中介團隊。
“有一天，突然有一個老板說因為缺錢，要轉讓一整棟樓的經營權。” “包租婆D姐”萌生了“與其做中介，不如自己拿下來做”的念頭。據她介紹，這種方式不需要買下整棟樓，只要交頂手費就行。
自己拿下來后，她借鑒做民宿的經驗，除了對房間進行裝修改造外，又將長租改成短租：“短租利潤更高一些。”
在她的經營下，這棟房子的租金水平有所提升，頂手費水漲船高。“包租婆D姐”找到了合適的機會，以更好的價位，將這棟房子的經營權又轉了出去。
就像養(yǎng)雞一樣，用便宜的價格買到小雞，養(yǎng)大后以更高的價格再賣出去，通過這種方式，她又拿到了第二棟，第三棟……
觀察：做二房東一定賺錢嗎？暴雷的也不少
目前，“包租婆D姐”有了自己的團隊和公司，也吸引了不少投資人。據她介紹，很多整租的房子是通過“項目合作”的方式開拓的：有物業(yè)，有投資人即可，她經營，投資人坐等收錢。
這種方式看起來，具有較高的可復制性，但是否存在投資風險呢？據“包租婆D姐”介紹，她手下的400多棟房子，也不是每一棟都賺錢。“有的每個月可以賺幾萬，有的只能賺幾千。”
南都記者了解到，租房行業(yè)利潤其實并不高。地產研究機構克而瑞近日發(fā)布的《2019租賃住宅行業(yè)白皮書》稱，國內一、二線重點城市住宅租金回報率中位數僅為2.04%，回報周期中位數近50年，遠低于辦公物業(yè)回報率4%-6%的水平。其中北上廣深四城租金回報率普遍低于2%，深圳回報周期長達60年之久。
南都記者了解到，目前國內有自如、蛋殼、魔方、優(yōu)+等一些大型的長租公寓運營商，如萬科、碧桂園、龍湖等大型房企，也都開拓了自己的長租公寓品牌，模式大多是從村集體等業(yè)主手中獲取破舊廠房、住宅樓，統(tǒng)一改造成長租公寓進行出租。
而為了爭搶房源，有些公寓甚至為房東支付高于市場價的租金。我愛我家研究院院長胡景暉就曾對媒體表示，有不少長租公寓運營商以高出市場價20%-40%的價格爭搶房源。 “包租婆D姐”就坦言：“如果最開始拿到的價格比較高，虧本也是有的。”
“高收低出”的擴張模式，使很多長租公寓品牌陷入資金困局，整個行業(yè)頻頻爆雷。在2019年，就有如樂伽公寓、鼎家公寓、寓見公寓等“二房東”出現(xiàn)暴雷。
進入2020年之后，受到疫情等影響，更是有不少長租公寓運營商由于空置率高無力支付房租而撤場。
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