伴隨著房住不炒的宏觀調(diào)控，有關(guān)銀行房貸利率上漲的消息不斷刷屏。最近有媒體爆出全國多地銀行首套房貸全面漲價，光大銀行房貸利率上浮最高達40%！房貸利率的一路瘋漲，引發(fā)了市場的持續(xù)關(guān)注。人們最為關(guān)心的是：房貸利率如此瘋漲，房價會降嗎？
一、房貸利率為什么會瘋漲？
個人住房按揭貸款是商業(yè)銀行公認(rèn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，一直備受銀行重視。從幾年前的首套房貸利率最低基準(zhǔn)利率打7折到目前最高基準(zhǔn)利率上浮40%。此時的最高與彼時的最低，短短幾年光景，個人住房貸款的利率竟然翻了近一番。推動房貸利率瘋漲的動因是什么呢？
一是住房調(diào)控政策。住房宏觀調(diào)控政策持續(xù)加碼，金融機構(gòu)對個人住房貸款發(fā)放明顯收緊；信貸額度、貸款利率呈現(xiàn)雙控局面。這既是金融機構(gòu)貫徹落實中央“房住不炒”的一種政治態(tài)度，又是銀行實現(xiàn)經(jīng)營效益最大化的客觀需求。
二是銀行信貸規(guī)模。表外資產(chǎn)并表和普惠金融考核讓商業(yè)銀行，特別是股份制銀行、城商行的信貸規(guī)模更加促（捉）襟見肘。相比較而言，五大銀行經(jīng)營相對規(guī)范，表外資產(chǎn)并表壓力相對小一些，信貸規(guī)模寬松程度總體會好于股份制、城商行。因此，五大行房貸利率漲價的動力明顯低于股份制、城商行。
三是銀行資金成本。自去年下半年以來，金融市場開始整治，銀行間拆借成本明顯走高。這對靠同業(yè)拉動業(yè)務(wù)增長的股份制、城商行來說，資金只能是高來高走。虧本的買賣沒人干。中小銀行的房貸利率不得不跟著市場利率一路瘋漲。中小銀行住房貸款利率的領(lǐng)漲，助推了國有大行住房貸款利率的跟漲。
從上述分析不難看出：商業(yè)銀行個房貸款利率瘋漲的主要原因是宏觀調(diào)控的政策性因素；商業(yè)銀行自身資金成本升高、信貸規(guī)模趨緊也是其中的重要原因之一。
二、房貸利率瘋漲，房價會降嗎？
房價是由房子供求關(guān)系決定的。房價高低與房貸利率多少沒有直接因果關(guān)系；但房貸利率對個人住房購買力會產(chǎn)生實質(zhì)性影響。
理論上講，房貸利率越高，購房人支付的購房成本就會越多。購房人購買意愿可能會因購房成本的增加而降低。買房的人少了，房價自然就缺少了上漲的動力。反之，房貸利率越低，購房人支付的購房成本就會越少，購房人的購買意愿會因購房成本的降低而增強。買房的人多了，房價自然也就水漲船高。
但實際情況卻并非如此簡單：房貸利率對住房供求關(guān)系的影響，僅限定在符合購房條件且需貸款的特定人群；對沒有購房資格和全款買房的人群來說，房貸利率上漲沒有多大意義。而對有購房資格的貸款人群來說，剛需一簇（族）不會因房貸利率的上漲而停止購房需求；限購已經(jīng)將真正的炒房者擋在門外，門里改善性需求的消費者也不會因房貸漲價而停止換房的需求。只要支付得起，房貸漲價不會改變購房者的基本需求。因此，房貸利率的瘋漲似乎并沒有引起房價直接下降。
需要注意的是，房貸利率的過快上漲反而會加劇剛需一族和改善購房者的購房恐慌。房價看似沒漲，可房貸利率卻在瘋漲，對購房消費者而言，房貸漲價和房子漲價沒有多大差別，最終還是購房人自己埋單。從購房消費者角度來說，房貸漲就是房價漲！
三、房貸利率漲多少會見頂？
在金融去杠桿和金融市場亂象整治的背影下，2018年房貸利率上漲將是一個大概率事件。房貸利率究竟?jié)q到多少會見頂，這將取決于以下三個方面：
首先房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。住房調(diào)控政策不改變，住房貸款利率上漲的趨勢就不會改變。從當(dāng)前中美貿(mào)易爭端發(fā)展態(tài)勢看，中國鋼鐵已被列入加稅清單，這對國內(nèi)鋼鐵出口或形成較大壓力，鋼鐵會不會成為拉動內(nèi)需的“引子”還未可知。
其次金融市場監(jiān)管走向。2018年全國金融監(jiān)管形勢總體還是較嚴(yán)，銀行“錢緊”的日子將持續(xù)到年底。中國銀保監(jiān)會年初表示，2018年將努力抑制居民杠桿率，繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化，嚴(yán)肅查處各類違規(guī)房地產(chǎn)融資行為。個人住房貸款額度還會相當(dāng)緊張。
再次商業(yè)銀行經(jīng)營定位。從各商業(yè)銀行2017年年報披露情況看，個人住房按揭貸款仍是各行零售轉(zhuǎn)型的主攻方向。各商業(yè)銀行會結(jié)合自身優(yōu)勢，實施差異化貸款定價。房貸定價的差異化格局將不會改變。
綜合上述分析，2018房貸利率上漲趨勢或不會改變。但商業(yè)銀行利率上漲幅度將岀現(xiàn)分化：五大行房貸利率會緩慢上行，利率定價一般維持在基準(zhǔn)利率上浮15%至30%之間；股份制、城商行房貸利率相對波幅較大，利率定價普遍會處于基準(zhǔn)利率上浮30%至50%之間。
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