數據顯示，2018年，受監(jiān)測的中國50個城市，房價收入比均值為13.9，相比2017年的14.1下降1.4％。這也是2014年房價收入比觸底之后，連續(xù)3年快速攀升后的首次回落。2017年，50城的人民不吃不喝，要用14.1年的收入，才能買起一套房，2018年降到了13.9年。
從14.1年降到13.9年，很多人要吐槽，我還是買不起??！在這個表中，深圳以34.2的房價收入比，又一次當選最難買房城市。我翻閱2016年的數據，當時就有報道稱，《深圳房價收入比高達25.8，已出現短期泡沫》，但時隔2年后，這一數字上升了50％。泡沫這么大了，信還是不信呢？
房價收入比有兩個計算方法，一是套均總價/家庭可支配收入，二是（人均居住面積*均價）/家庭可支配收入。但不管如何，當房子分三六九等，收入也分三六九等時，收入和房價都被平均了，這個房價收入比，就像“收入被平均”一樣，對個體多半沒有太大意義。
近年來，資產價格漲幅遠高于收入漲幅。言下之意，房產擁有的基尼系數，遠高于收入。所以，越大范圍的平均越沒意義。報道50城房價收入比的這個研究機構，2019年初還發(fā)布了《2018年全國房價收入比報告》，顯示2018年全國房價收入比為8，由2017年的7.7小幅上升到8。
這個房價收入比高不高呢？世界銀行1998年對96個地區(qū)統計顯示，家庭收入在999美元以下（最低收入戶）的國家，房價收入比平均數為13.2；家庭收入在3000美元-3999美元（中等收入戶）的國家（地區(qū)），房價收入比平均數為9。按世行標準，2018年我國房價收入比并不高。
全國房價收入比不高，那是不是只有熱點城市高呢？或許，但越熱點的城市，收入差距越大、隱性收入越多?，F在能統計到的，基本是工資收入，如果將資產（股權、租金和投資等）、經營收入算上，估計收入平均數會“上一個臺階”，房價收入比也低很多。要知道，有兼職的人不在少數。
此外，越熱點的城市，房子品類（也就是三六九等）也越多。比如京滬深，即便在寸土寸金的中心城區(qū)，有1000萬豪宅，也有200萬的“老破小”。我國存量住房中，商品房占比僅40.7％，1999年以前修建的占41.4％。全部算在內，而不只考慮商品房，估計房價收入比會降低很多。下圖是高大上的上海浦東陸家嘴，東昌路地段東南新村、蘭園小區(qū)、東園二村，都是200多萬的。
再比如，如果將深圳1040萬套住房全部算在內，51％的城中村住房就會把均價拉得很低，房價收入比也會降低很多。所以，拿一個嚇人的數據出來，有兩個效果，一是很多人會說，房價收入比這么高，參考國外數據，中國樓市泡沫太大，未來一定會破滅，再等等買房吧！
另一個效果就是，房價收入比這么高，我們怎么能買得起？所以，小老百姓不是去好好觀察一下樓市真實情況，而是在網絡上、客戶端罵聲一片，貌似民不聊生，搞得政府好像也一天不安生。但是，即便是帝都、魔都，抑或后來居上的廣深，也沒有哪個人睡在馬路上。
房價收入比，應該這樣統計！
熱點城市，收入分為三類，高收入、中等收入、低收入；房子也分為三類，90平米以上（或總價350萬以上），60-90平米（200-350萬），60平米以下（200萬以下），各算各的房價收入比。中等收入最有參考意義，取中位數275萬，3口之家年收入15萬，房價收入比在18倍左右。
參考世界銀行的標準，這也高了！我們看看，魔都人民買什么房？根據盧俊團隊的調研，2018年上海整體的房源供應里，有63％的房子總價在300萬以下。什么意思，可能位于中間位的房子總價就是200萬一套。這些房子分布在哪里？就是市中心各個位置，面積不大，歲數很大的各種老破小。
2018年1-10月上海二手房總價300萬以內及以上成交比例
數據來源：公開資料整理
之前的文章，比如《“都挺好”的哲學下，買房邏輯被顛覆了》中，深圳的居民也在買“老破小”，350萬以下的占了一半，21％的人買250萬以下的房子。所以，如果覺得275萬的中位價房子也買不起，那就買個200萬的老破小吧。雖然不太體面，但總歸“上車”了。
“上車”與“不上車”相比，還是兩個世界的。這很重要，因為上車了你就跟上了城市發(fā)展的速度、分享到了城市的紅利。在“上車”的同時，好好工作，以后換大房子。未來，我國樓市告別各線城市普漲格局，走向價格大分化時代，核心城市與非核心城市的差距會越來越大。
都市圈意味著“分層”，核心城市是第一圈層，外圍半徑30公里是第二圈層，更外圍就是第三圈層，房價也將依次遞減。沒買房的，先“上車”后“改善”。從上車看，房價收入比并不很高，但要想住上好房子，探上高房價收入比的房價，就得好好賺錢。千萬不能被一味地抱怨或等待，延誤了置業(yè)良機。
所以，在個體層面，討論高房價收入比沒有意義，不能望著800萬的房子，說房價收入比太高啦，而一味抱怨。正確的思路是，掂量自己的收入以及未來增長前景，收入低、長輩又不能貢獻幾個錢包，自己還沒有太多積蓄的，就買個“老破小”吧；相反，有一些積蓄、自己未來收入還不錯，父母也能資助，能探到多好的房子，就買吧！
2018年房地產市場，穿透房地產周期，詮釋未來的我國房地產行業(yè)未來發(fā)展方向。剛剛過去的2018年房地產行業(yè)的資金寒冬，無論是銀行還是金融機構都難以為房地產企業(yè)提供資金支持。2018年土地市場都靠三四線城市在支撐，三四線城市的土地出讓的總面積接近80%。未來一年內將是房企債券到期高峰，國內的信貸環(huán)境仍將相對收縮，房企融資成本會繼續(xù)上升。
在一手房銷售市場上，一線城市基本持平，二線城市是2018年的中流砥柱，三四線先升后降，目前下降的趨勢還在持續(xù)。而在二手房銷售市場上情況不是特別好，在二季度以價換量稍微有所上升之后，但基本從6月份開始一路下跌，在11、12月份回穩(wěn)，且二手房成交中大多集中在中小面積上，剛需客戶仍然占據了二手房的主導。
2019年樓市的三大趨勢
2019年房地產更將發(fā)揮中國經濟壓艙石的作用，政策相對寬松且落“地”;各城市分化加劇;企業(yè)從高速增長轉為有質量的增長，多元化態(tài)度更為謹慎。
城市間商業(yè)表現差異巨大，其中上海、深圳、西安表現較為出色，而鄭州、大連、天津則相對遜色。從三個維度可以發(fā)現商業(yè)地產在分化。首先是“開和關”，2018年購物中心凈開業(yè)數384個，而百貨的凈開業(yè)數為-7個;其次是“好和差”;最后是“大和小”，從新開業(yè)大型購物中心來看，超半數的新開業(yè)購物中心面積為10-15萬平方米，占52%，超過25萬平方米的新開業(yè)購物中心占5%。
以2018年第3季度的克而瑞統計的數據為例，全國主要城市辦公市場平均租金呈現四級梯隊。而“黑馬”共享辦公已經成了一種潮流的趨勢，根據克而瑞數據顯示，全國甲級寫字樓出租量的8.6%來源于共享辦公運營商，二線城市這一比例更高，達到9.8%。
丁祖昱表示“高增長模式已不可持續(xù)”，市場容量短期高位維持之后，將會面臨全方位回落，此外，行業(yè)的杠桿率也達到了高位，2015年至2018年上半年的凈負債率呈上升趨勢。作為地產行業(yè)的龍頭萬科，今年已經提出了“收斂聚焦”的發(fā)展策略，其中也包括對非開發(fā)業(yè)務線的梳理，這些都意味著未來房企在多元化業(yè)務探索方面的態(tài)度也會更為謹慎。
2019年樓市十大預測
丁祖昱對2019年的國內樓市進行預測。
1、房地產仍是中國經濟壓艙石和穩(wěn)定劑；
2、貨幣放水難解樓市之渴；
3、中央放權到地方，樓市“四限”放松有希望；
4、房地產行業(yè)規(guī)模將下降10%；
5、繼續(xù)看好海南樓市；
6、樓市購買力下降，因此，剛需房項目需要提起警惕；
7、地價還會下降，房企可趁機抄底；
8、租賃市場的競爭將從群雄并起，過渡到一枝獨秀；
9、看好物業(yè)管理行業(yè)，不看好養(yǎng)老地產；
10、看好包括碧桂園、萬科、融創(chuàng)、佳兆業(yè)、金茂、招商蛇口、旭輝在內的地產股。
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