2020年1—11月中國房地產(chǎn)開發(fā)投資129492億元，同比增長6.8%，房住不炒仍是底線[圖]

    2020年1—11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資129492億元，同比增長6.8%，增速比1—10月份提高0.5個百分點。其中，住宅投資95837億元，增長7.4%，增速提高0.4個百分點。

2019-2020年11月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    20201—11月份，商品房銷售面積150834萬平方米，同比增長1.3%，增速比1—10月份提高1.3個百分點。其中，住宅銷售面積增長1.9%，辦公樓銷售面積下降12.8%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降11.1%。商品房銷售額148969億元，增長7.2%，增速提高1.4個百分點。其中，住宅銷售額增長9.5%，辦公樓銷售額下降10.7%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降13.7%。

2019-2020年11月全國商品房銷售面積及銷售額增速

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    中央經(jīng)濟工作會議在北京召開，與房地產(chǎn)相關(guān)表述涉及房住不炒、保障性租賃住房建設(shè)、城市更新等。

    要從人口流動和人口結(jié)構(gòu)的角度去看待未來的地產(chǎn)政策。在當(dāng)前節(jié)點展望行業(yè)的發(fā)展，我們認為有兩個人口變化的趨勢不能忽視：第一是未來經(jīng)濟發(fā)展的重心將重歸一二線城市和核心都市圈，人口流動的趨勢從疏散重歸集聚，今年也可以看到一些一二線城市人口流動、戶籍準(zhǔn)入的限制都在慢慢放開；第二是25-35歲的人口占比的高峰已過，未來購房的主力從青年群體過渡到中年群體，住房消費從剛性需求過渡到改善需求。我們認為，隨著人口的持續(xù)流入以及內(nèi)生置換改善需求的持續(xù)釋放，核心城市的居住需求將繼續(xù)旺盛。

    房住不炒仍是底線，但政策對不同類型需求差別化管理。中央再提房住不炒，表明政策對于投資投機性的需求依然持否定態(tài)度，符合我們預(yù)期。但是可以看到政策不再是一刀切的價格管制、供給管制，對于合理居住需求持肯定態(tài)度。這體現(xiàn)在通過保障性租賃住房建設(shè)、土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜等方式去滿足外來人口和青年人口的中短期需求，以及通過城市更新、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、建設(shè)現(xiàn)代物流體系等方式去滿足當(dāng)?shù)鼐用竦母纳菩枨?。這種需求側(cè)的差別化調(diào)控也與大會“滿足人民日益增長的美好生活需要為根本目的”、“堅持擴大內(nèi)需戰(zhàn)略”等表述的內(nèi)涵是一致的。

    具有綜合開發(fā)服務(wù)能力的開發(fā)商和配套物業(yè)服務(wù)商將脫穎而出。城市更新、長租公寓、現(xiàn)代物流體系建設(shè)等復(fù)雜業(yè)務(wù)場景對開發(fā)商的綜合開發(fā)能力和配套服務(wù)能力提出了更高的要求，具有綜合開發(fā)能力、產(chǎn)品創(chuàng)新能力、資源整合能力的城市運營服務(wù)商將脫穎而出，我們積極看好城市更新、物業(yè)服務(wù)等細分賽道龍頭的發(fā)展和盈利能力。