山東威海乳山市銀灘，位于乳山市東部11公里左右的白沙灘鎮(zhèn)，屬于國(guó)家4A級(jí)景區(qū)。自動(dòng)向西有著20多公里的海岸線資源，銀白色的細(xì)沙柔軟舒適，尤其在銀灘中心位置大拇指廣場(chǎng)一帶，沙灘細(xì)膩，海床坡度平緩，由海岸向里進(jìn)深100多米，水深才到成年人胸口位置。
2007年至2010年，乳山房地產(chǎn)竣工總面積高達(dá)562.34萬(wàn)平方米。顯然，市場(chǎng)一時(shí)間難以消化如此多的房源。在一路高歌猛進(jìn)之后，銀灘出現(xiàn)了房源去化難題。
2011年之后，《乳山市年鑒》已經(jīng)不再透露年度房地產(chǎn)銷售面積和金額情況，竣工面積也日漸萎縮，乳山市政府在當(dāng)年還叫停了普通海景房的規(guī)劃審批和開(kāi)發(fā)建設(shè)。
2013年，乳山市房地產(chǎn)竣工面積僅88.52萬(wàn)平方米，不及2010年高峰時(shí)期的一半。
2014年，乳山官方對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的描述為“市場(chǎng)形勢(shì)不景氣”。
2018年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)4.97%。從房屋建設(shè)用途看，住宅投資增長(zhǎng)9.0%，占全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的89.49%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資同比下降42.85 %，占全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的5.14%。
2015年~2018年乳山市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額
資料來(lái)源：乳山市統(tǒng)計(jì)公報(bào)
二手房最低1465元/平米，高端小區(qū)8300元
山東乳山二手房?jī)r(jià)跌回10年前，海景房每平米僅1800元。事實(shí)上，這還不是最低的。AI財(cái)經(jīng)社在二手房網(wǎng)站檢索發(fā)現(xiàn)，一間3室2廳1廚1衛(wèi)的海景房，南北朝向，99平米，總價(jià)14.5萬(wàn)，每平米單價(jià)為1465元。
目前北京市朝陽(yáng)區(qū)二手房的價(jià)格為70503/平方米，由此計(jì)算，乳山的一套海景房?jī)H能在北京朝陽(yáng)買(mǎi)到2平米，而在東城、西城和海淀則剛剛超過(guò)1平米。
與低價(jià)二手房形成對(duì)比的是，新房?jī)r(jià)格一路走高。一位在山東從事房產(chǎn)工作的人士向AI財(cái)經(jīng)社表示，目前乳山新房以高層為主，均價(jià)在每平米6800元左右。銷售量叫高、品質(zhì)高端的項(xiàng)目是巴黎世家，均價(jià)在8300元左右。
2012年~2017年我國(guó)商品房銷售均價(jià)走勢(shì)圖
資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 智研咨詢整理
乳山市的海景房多集中在銀灘旅游度假區(qū)。該度假區(qū)于1992年7月興建，1994年7月被山東省政府批準(zhǔn)為省級(jí)旅游度假區(qū)，規(guī)劃面積為8.5平方公里。
一百平不到15萬(wàn)，海邊小城房?jī)r(jià)跌成白菜價(jià)，一套房?jī)H值北京2平米
新房的投資熱度只升不降。2016年底、2017年初，來(lái)自北京、天津的投資客來(lái)到乳山，面朝大海的海景房吸引了他們的目光和荷包。當(dāng)時(shí)，乳山政府正致力于重點(diǎn)打造南部新城，而銀灘度假區(qū)正是重點(diǎn)之重，成為了南部新城的發(fā)展重點(diǎn)。
在打造出一張海景房的名片前，乳山只是一座臨海漁村，人們靠打漁為生。和海南、溫州一樣，在短短數(shù)年里，房產(chǎn)帶動(dòng)了這個(gè)四線小城一夜暴富，吵房團(tuán)、看房客蜂擁而至。
2006年，乳山出現(xiàn)了第一波炒房客?！度樯绞心觇b》中這樣描述當(dāng)時(shí)投資客涌入的情景，“2006年銀灘旅游度假區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)銷售良好，北京、天津、青島等大中城市市民紛紛進(jìn)區(qū)購(gòu)房投資置業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量及房?jī)r(jià)持續(xù)上升。”
受投資鼓舞的政府也加大了房產(chǎn)建設(shè)力度。從2000年到2005年，乳山房地產(chǎn)投資總額從8800萬(wàn)元猛增至7.53億元。在銀灘20多公里的海岸線上，立起了200多個(gè)海景房項(xiàng)目。
2007年至2010年，是乳山房地產(chǎn)業(yè)騰飛的三年。2007年，乳山全年投資35億于房產(chǎn)開(kāi)放上，比上年增長(zhǎng)116.05%，銷售面積119.25萬(wàn)平方米。房產(chǎn)投資未降速，2010年又完成投資33.1億元，銷售面積達(dá)128萬(wàn)平方米。
近來(lái)，全國(guó)各地房?jī)r(jià)略有下跌。以青島為例，2018年8月至今，新房均價(jià)從20000元/平米出頭，下跌到2019年4月最低點(diǎn)16000元出頭，此后略有回升。但這并未影響乳山的房?jī)r(jià)，一路飆升。
新房市場(chǎng)投資熱度不降，相比二手房，投資客更青睞新房。這才導(dǎo)致了二手房有價(jià)無(wú)市，交易量不活躍。
炒房客涌入，開(kāi)發(fā)商擺攤賣(mài)房
在第二輪外地投資客進(jìn)入乳山房產(chǎn)市場(chǎng)之前，乳山房產(chǎn)經(jīng)歷了一個(gè)調(diào)整期。
低迷是從2010年開(kāi)始的，銀灘海景房在資本炒作下，開(kāi)發(fā)過(guò)度，市場(chǎng)難以消化大量堆積的海景房。政府在房產(chǎn)上的投資銳減，首先體現(xiàn)在審批規(guī)劃上。2011年，市政府叫停了普通海景房的規(guī)劃審批和開(kāi)發(fā)建設(shè)。
2013年，乳山市房地產(chǎn)竣工面積僅88.52萬(wàn)平方米，不及高峰時(shí)期的一半。當(dāng)時(shí)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商多是本地品牌，自建房為主，品質(zhì)較差。市場(chǎng)上開(kāi)始出現(xiàn)爛尾樓。
一百平不到15萬(wàn)，海邊小城房?jī)r(jià)跌成白菜價(jià)，一套房?jī)H值北京2平米
同年，當(dāng)?shù)剡€發(fā)生了一場(chǎng)房產(chǎn)商地震。2013年10月12日，乳山光谷新力房地產(chǎn)有限公司、哈爾濱陽(yáng)光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司老板丁文華因涉嫌犯抽逃出資罪被刑事拘留，同年11月21日被逮捕。而其公司開(kāi)發(fā)的銀龍灣、海晶城兩處地盤(pán)，因?yàn)槔习迦氇z，而變成了“爛攤子”，也無(wú)法向業(yè)主及時(shí)交房。光谷新力和哈爾濱陽(yáng)光進(jìn)入破產(chǎn)清算程序。
丁老板的鋃鐺入獄，掀開(kāi)了乳山房產(chǎn)躍進(jìn)式發(fā)展的一角。
政府開(kāi)始接手盤(pán)活爛尾樓，注入二次資金，進(jìn)行調(diào)整規(guī)劃。“龍悅銀灘海景花苑”變身成了“旅居·國(guó)際城”，翻新后的爛尾樓盤(pán)又重新進(jìn)入市場(chǎng)銷售。根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者報(bào)道，“旅居·國(guó)際城”仍然是叢生的雜草和半成品的別墅。
造城運(yùn)動(dòng)留下“鬼城”
數(shù)十年間，刷刷的新城在威海乳山，冒頭生長(zhǎng)。
來(lái)這里的散客不多，中介接待更多的是成團(tuán)成團(tuán)而來(lái)的外地看房客。買(mǎi)房也不是為了居住，只有頤養(yǎng)天年的老人，或是為了夏季消暑，這里的房子才有居住價(jià)值。更多是為了投資價(jià)值。
新房和二手房，在乳山?jīng)]有區(qū)別。把乳山市形容成一座“鬼城”，也不夸張。
“空蕩蕩的幾百套房子沒(méi)人住，晚上七八點(diǎn)沒(méi)什么燈火了”，一位曾在大城市拼搏的打工者，到乳山買(mǎi)了一套海景房，入住后才發(fā)現(xiàn)自己進(jìn)了“鬼城”，小區(qū)里不見(jiàn)人影，到處寫(xiě)著出售，大馬路上也沒(méi)有人。
一百平不到15萬(wàn)，海邊小城房?jī)r(jià)跌成白菜價(jià)，一套房?jī)H值北京2平米
這是“造城運(yùn)動(dòng)”留給一個(gè)城市的遺產(chǎn)。然后，沉迷于此的不僅乳山一城。
2014年，國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心課題組發(fā)布的報(bào)告稱，在他們調(diào)研的144個(gè)地級(jí)城市中，有133個(gè)地級(jí)城市提出要建設(shè)新城新區(qū)，占92.4%；而在檢索的161個(gè)縣級(jí)城市中，提出新城新區(qū)建設(shè)的有67個(gè)，占41.6%。
二連浩特、欽州、嘉峪關(guān)、威海、承德、煙臺(tái)、三亞、鄂爾多斯、咸寧、拉薩等城市上了“鬼城”的黑名單。這些城市的新城新區(qū)規(guī)劃面積和人口普遍遠(yuǎn)超現(xiàn)實(shí)，新增部分甚至為現(xiàn)有的兩倍以上。
速度決定了新城建設(shè)的成敗。“一年成名、三年成型、五年成城”，造城運(yùn)動(dòng)也好比流水化作業(yè)，批量生產(chǎn)。
鄂爾多斯一直有“鬼城”之稱。2010年是鄂爾多斯房?jī)r(jià)的頂點(diǎn)，人口只有200萬(wàn)的城市，豪華小區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到了2萬(wàn)一平米，連北京也無(wú)法與之叫板。
那時(shí)，鄂爾多斯的房?jī)r(jià)已經(jīng)到頂，意味著已經(jīng)透支了未來(lái)紅利的價(jià)格。如今，鄂爾多斯的房均價(jià)已經(jīng)跌到9000元/平米左右，縮水超過(guò)一倍多。
天津?yàn)I海新區(qū)、鄭州鄭東新區(qū)、云南呈貢縣城都曾經(jīng)歷去泡沫化的過(guò)程。這些都曾是造城運(yùn)動(dòng)留下的“新鬼城”，濱海新區(qū)的響螺灣商務(wù)區(qū)和于家堡商務(wù)區(qū)，曾出現(xiàn)了大量爛尾樓，被稱為“亞洲新鬼城”。
近十年，政府重新注意到造城運(yùn)動(dòng)遺留的問(wèn)題，開(kāi)始整治爛尾樓。2017年，天津政府將濱海新區(qū)投資從萬(wàn)億縮減到6654億，之后開(kāi)放落戶政策，重新復(fù)蘇城市活力。昆明政府在呈貢新區(qū)重新布局“小街區(qū)，密路網(wǎng)”，擺脫“鬼城”。
城市的進(jìn)程有快有緩。對(duì)于今天的乳山而言，還在高歌猛進(jìn)中，未來(lái)如何擺脫“鬼城”的帽子，還將走很長(zhǎng)的路。
公眾號(hào)
小程序
微信咨詢
