專家：2019年下半年房?jī)r(jià)將穩(wěn)中趨降

    2018年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格逐步走弱，新房銷售的去化速度也普遍下降，因此，去年底和2019年初，房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期是比較悲觀的。市場(chǎng)運(yùn)行的結(jié)果超出了預(yù)期，不僅房?jī)r(jià)穩(wěn)中有漲，而且房地產(chǎn)投資增速還不斷創(chuàng)近幾年新高。

    主要原因是，2019年年初，為了對(duì)沖市場(chǎng)悲觀預(yù)期，房地產(chǎn)金融的政策適度放松，按揭貸款的放款適度加快，開發(fā)貸款也加速。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈緊張得到緩解后很快傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)，而土地出讓市場(chǎng)的溢價(jià)率上升又快速刺激新房和二手房?jī)r(jià)格上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了所謂“小陽(yáng)春”。1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金84966億元，同比增長(zhǎng)7.2%，較去年同期提高2.6個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資61609億元，同比增長(zhǎng)10.9%，是近幾年的高位。

    展望2019年下半年，房地產(chǎn)金融政策明顯收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)難以持續(xù)上半年的超預(yù)期表現(xiàn)。上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的“小陽(yáng)春”，特別是局部地區(qū)土地市場(chǎng)一度火爆，引起了監(jiān)管部門關(guān)注。5月17日銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)23號(hào)文，強(qiáng)調(diào)，商業(yè)銀行、信托、基金等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資；重點(diǎn)對(duì)土地融資、四證不全等進(jìn)行嚴(yán)查，對(duì)當(dāng)下市場(chǎng)上主流的，繞過(guò)監(jiān)管違規(guī)前融模式進(jìn)行點(diǎn)名并明令禁止。5月31日，接近監(jiān)管層人士表示，部分房企因拿地激進(jìn)，“出現(xiàn)一些‘地王’，已經(jīng)引起中央的注意”；監(jiān)管部門將收緊部分房企公開市場(chǎng)融資，包括債券及ABS產(chǎn)品。6月13日，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在“上海陸家嘴論壇”上指出，必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化問(wèn)題，房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長(zhǎng)房地產(chǎn)的投資投機(jī)行為，使其泡沫化問(wèn)題更趨嚴(yán)重。

    此后，通往房地產(chǎn)市場(chǎng)的各條融資途徑都進(jìn)一步受到約束。7月4日，多家信托公司收到銀監(jiān)窗口指導(dǎo)，要求控制地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模。有的要求“自覺控制地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模”，有的要求“三季末地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模不得超過(guò)二季末”，甚至有個(gè)別公司要求“全面暫停地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)”。7月10日，監(jiān)管部門向部分房地產(chǎn)貸款較多、增長(zhǎng)較快的銀行進(jìn)行“窗口指導(dǎo)”，要求控制房地產(chǎn)貸款額度，但對(duì)各家銀行的具體要求各不相同。7月12日，國(guó)家發(fā)改委對(duì)海外發(fā)債的房企提出“只能用于置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)”的要求。

    從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度看，不同類型的企業(yè)受到融資收緊政策的影響不同。在銀保監(jiān)會(huì)23號(hào)文出臺(tái)近一個(gè)月后，市場(chǎng)中各類房企反應(yīng)差異較大。一方面，一些大型房企、央企國(guó)企幾乎不受影響。因?yàn)樾庞迷u(píng)級(jí)高的、國(guó)有背景的地產(chǎn)公司可以通過(guò)發(fā)行債券獲得非常低成本的資金，而且這些資金不受用途限制的影響。6月5日，北京城建投資發(fā)展股份有限公司發(fā)行的15億元超短期融資債券，利率僅為3.5%。中海地產(chǎn)等有境外融資渠道的央企融資成本為2%左右。另一方面，中小型房企想要通過(guò)高利率的信托、私募“騰挪”的通路幾乎被切斷。有些房企因資金緊張而被迫頻繁賣資產(chǎn)。

    融資收緊將首先傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)，土地市場(chǎng)降溫又會(huì)影響到房?jī)r(jià)。6月份，一二線城市二手住宅漲幅回落，三線城市漲幅微擴(kuò)；一二三線城市二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅均回落。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，上半年百城二手住宅掛牌均價(jià)累計(jì)跌幅為0.19%。從高頻數(shù)據(jù)看，6月份中下旬開始，受部分城市市場(chǎng)調(diào)控加碼影響，百城二手住宅掛牌均價(jià)出現(xiàn)連續(xù)小幅下跌。

    影響下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的另外一個(gè)因素是棚改貨幣化政策逐步退出。棚改貨幣化政策逐步退出將顯著影響大部分三四線城市住房交易，非熱點(diǎn)三四線城市的商品房購(gòu)買能力顯著下降；長(zhǎng)三角、京津冀、粵港澳大灣區(qū)等重點(diǎn)都市圈、區(qū)域內(nèi)三線城市住房市場(chǎng)依然活躍。近三年棚改貨幣化政策以及房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的驅(qū)動(dòng)下，大量居民“被裹挾著”蜂擁入市，提前透支了購(gòu)房需求。2015年-2017年，棚改貨幣化安置比例分別為29.9%、48.5%和53.9%。不同區(qū)域三四線城市住宅市場(chǎng)分化加劇。6月10日，由于新房房?jī)r(jià)出現(xiàn)斷崖式下跌，湖北恩施房協(xié)一度發(fā)文限制開發(fā)企業(yè)降價(jià)促銷。而位于長(zhǎng)三角的三線城市蘇州，卻因房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，而于6月份兩度出臺(tái)抑制政策。

    面對(duì)市場(chǎng)降溫，融資渠道受到約束，房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性管理日益重要。尤其是對(duì)那些在建工程面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售面積的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)更是如此。根據(jù)我們的測(cè)算，截止到2018年底，有不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的在建工程面積是銷售面積的3倍以上，最高的有7倍之多。當(dāng)銷售放緩，這些公司的債務(wù)償還壓力將巨大。