王曉是廣州某房地產(chǎn)中介公司的一名非銷售員工，疫情影響到公司經(jīng)營，公司讓他們簽一個自愿放棄工資的聲明，他很不忿。“公司要生存，我們也要生存。如果我在家一個月沒干活，沒工資，我可以接受。但是我從2月10號工作到2月28號，然后還沒工資，這就有點說不過去了。”
疫情來襲，樓市又走到十字路口。
這個鏈條上的每個環(huán)節(jié)都不好過，從政府到開發(fā)商、中介、從業(yè)人員、消費者。“救房企，還是救房市”的抉擇再次來臨，一些魔幻現(xiàn)實的場面在樓市上演。
開發(fā)商們因為停工停產(chǎn)焦慮現(xiàn)金流，而部分地方土拍市場不斷爆出高溢價；在一些城市，上午制定的房產(chǎn)政策，下午就撤回；在另外一些城市，成交量大幅下降，房價卻不跌反漲，大家戴著口罩，排長隊搶房。
短期看金融，中期看土地，長期看人口。原本，影響房地產(chǎn)行業(yè)的因素就錯綜復雜，如今，影響房地產(chǎn)行業(yè)的變量又多了一個疫情。
01
員工，活下去
2月末，市界接到王曉的電話時，他正準備著辭職工作。
王曉是廣州某房地產(chǎn)中介公司的一名非銷售員工，疫情影響到公司經(jīng)營，公司讓他們簽一個自愿放棄工資的聲明，他很不忿。
“公司要生存，我們也要生存。如果我在家一個月沒干活，沒工資，我可以接受。但是我從2月10號工作到2月28號，然后還沒工資，這就有點說不過去了。”
病毒來襲，居民不敢出門，房地產(chǎn)行業(yè)上下哀聲一片，最先感受到寒意的是房企，售樓處關門，工地停工，房地產(chǎn)作為資源密集型產(chǎn)業(yè)，上下游資金流轉艱難。
統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市2月有19個城市的新房無成交，24個城市的二手房無成交。
2019年，房地產(chǎn)行業(yè)日子并不好過，本指望著2020年政策上有所松綁，給行業(yè)帶來一個小陽春，但遇上疫情，行業(yè)一下掉到冰窖里。
一些房企為了控制經(jīng)濟成本，開始通過裁員、降薪節(jié)流。
2月末，大型房企中凱德集團率先宣布，董事會和高管層自愿降薪，所有經(jīng)理級及以上級別的員工凍結漲薪。
而越來越多的架構、薪酬績效調整背后隱藏著變相的裁員降薪。3月18日，綠地灣區(qū)公司流出的薪酬調整方案，其實是讓員工簽降薪合同和補充協(xié)議，相當于原來的工資打了65折。
中小房企的情況更不樂觀，有些公司被爆出無力支付工資，要求員工主動離職。
開發(fā)商紛紛降薪，房地產(chǎn)行業(yè)下游的中介機構也撐不住了。
王曉就是其中一個，作為非銷售人員，他表示，“我們是固定工資，所以公司就想讓我們自愿放棄工資，不愿意放棄的可以選擇離職。”
合肥房地產(chǎn)中介邱雨告訴市界：“整個2月份沒有辦法開工，二手房房主不給看房，小區(qū)也不讓進。只能天天學習一些銷售課程，聽講師講課來度日。我們的收入都是和銷售業(yè)績直接掛鉤的，沒有業(yè)績，也就沒多少收入。“
疫情導致售樓處停擺，二手房也沒法進入現(xiàn)場看房，房地產(chǎn)行業(yè)基層銷售受到的直接沖擊最大，也是此輪裁員優(yōu)化的重點。
眼看著工作機會和收入都受到重大影響，房產(chǎn)銷售們開辟了新戰(zhàn)場：直播賣房。
2月初，房天下在首頁緊急上線了“直播”頻道，為有需要推盤的項目提供線上直播平臺。如果項目比較火，主播的介紹能力優(yōu)，一場直播下來，觀看人數(shù)也能達到數(shù)萬人。和房天下一樣，開啟房產(chǎn)直播的還有安居客、搜狐焦點、樂居看房等平臺。
石家莊某地產(chǎn)項目直播策劃王清對市界表示，房企現(xiàn)在都很喜歡直播：“投資費用很低，影響范圍又廣，比起冷冰冰的看項目詳情頁和VR看房，當然是漂亮的小姐姐跟你介紹項目更加具有優(yōu)勢。”
市界觀察了房產(chǎn)直播工具發(fā)現(xiàn)，相比淘寶上邊看直播邊下單的模式，樓盤的直播并沒有下單鏈接，哪怕只是一個定金鏈接。一般都是主播在直播時告訴潛在消費者加微信，之后再進行線上溝通。
房地產(chǎn)行業(yè)一直管理粗放，習慣高周轉打法的那些企業(yè)也更依賴人海戰(zhàn)術，疫情黑天鵝來襲，只能先拿員工開刀，降低經(jīng)營成本。
02
房企，為現(xiàn)金流焦慮
裁員、降薪背后，是房企對現(xiàn)金流的焦慮。
作為行業(yè)中的龍頭風向標，萬科總裁祝九勝在2019年年報推介會上表示萬科現(xiàn)金流承壓。
2-3月份的認購金額同比降低了510億元。疫情給萬科的交付帶來了新的壓力，全年的影響大概涉及到3.9萬戶。此外，開復工比往年要晚了40天。
一邊是銷售減少導致的回款減少，另一邊疫情增加了相應的防疫成本，兩邊擠壓，萬科估算這將造成未來1-2年的遠期結算壓力。
2019年末萬科賬上貨幣資金1661.9億元，賬上趴著這么大筆現(xiàn)金的萬科表現(xiàn)的如此謹慎，其他房企，尤其是那些依賴高杠桿、高周轉的企業(yè)所受到的挑戰(zhàn)可窺一斑。
而2020年也是房企的還債高峰期，各種資金壓力下，房企除了直播賣房，還開啟了前所未有的營銷以及降價促銷。
恒大2月13日率先啟動網(wǎng)上售房，全線75-78折購房優(yōu)惠。此外，恒大還試圖把全民動員成自己的銷售員，5000塊錢即可鎖定房源，賣出即有一筆不菲的傭金，這個策略之下，兼職銷售員們用于鎖定房源的押金對于恒大來說相當于一筆無息貸款。這之后，恒大的廣告鋪天蓋地的出現(xiàn)在微博開屏、微信朋友圈等你能想到的地方。
恒大的動作也引發(fā)了其他房企追隨。綠地、保利、融創(chuàng)、世茂、富力等一線房企都開展全國性的營銷動作，包括但不限于抵扣、返現(xiàn)、無理由退房等措施。
現(xiàn)金流壓力面前，不少地產(chǎn)企業(yè)還加大了發(fā)債的力度，騰挪生存空間。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1月房企發(fā)行境內債241億元，發(fā)行量環(huán)比上漲287%。到了2月，境內債環(huán)比上升12.5%至271.4億元，屬于2019下半年以來的最高水平。
多家房企在境內的發(fā)債申請近日通過，如泰禾計劃發(fā)行120億元公司債，招商蛇口、龍光地產(chǎn)、華夏幸福等的公司債、中期票據(jù)也獲批。
根據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計，截至3月11日，還有部分企業(yè)的債券發(fā)行計劃正在進行，將于近期完成發(fā)行的13筆，合計規(guī)模達到357億元。
疫情當前，監(jiān)管部門推出的“疫情防控債”也被房企利用上，這些債券以超短融為主，要求10%以上用于疫情防控。到目前為止，華發(fā)集團、中南建設、蘭州建設、首創(chuàng)股份等10多家房企發(fā)行了疫情防控債。
相比之下，海外短債由于審批相對容易，發(fā)債流程快，疊加美元降息等因素，成為房企們最大的發(fā)債來源。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1月房企境外債發(fā)行量1099.7億元，環(huán)比上漲1066%，同比上漲20%。到了2月份，受疫情影響，境外債發(fā)行量為305.4億元，環(huán)比下降72.4%，同比下降51.9%。
包括融創(chuàng)中國、龍湖集團、恒大、碧桂園在內的多家房企均公告發(fā)行美元債。其中，單筆發(fā)行規(guī)模最高的是中國恒大發(fā)行的兩筆10億美元規(guī)模的債券。
發(fā)債成本相對走低也給房企緩解了一絲壓力。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2月份單月融資成本5.68%，環(huán)比下降2.55個百分點。平日里發(fā)債成本比較高的企業(yè)，例如佳兆業(yè)、中梁控股，這次的發(fā)債成本都有所拉低。
各種開源措施齊上陣，給房企注入了一些資金。隨著疫情在全國逐漸清零，一些地區(qū)的房地產(chǎn)市場也開始活躍起來。
03
政策，救房企還是救房市
房企的日子不好過，房地產(chǎn)這個鏈條上的每個環(huán)節(jié)都面臨挑戰(zhàn)，監(jiān)管不得不出臺一系列措施穩(wěn)定樓市。
數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2月中旬以來，近70個城市密集發(fā)布了涉及房地產(chǎn)調控的相關政策。不過到底是救房企還是救房市，本質上是從供給端入手，還是從需求端入手，不同的地方給出了不同的策略。
救房企的代表，比如上海，給土拍市場做了一些松綁，延期或者分期繳納土地出讓價款，放寬預售條件，延遲開工和竣工等，相當于給不堪重負的房企吃了一顆強心劑。上海的這一政策之后也被無錫、西安等地效仿。
救房市的代表，比如河南駐馬店，調整了限貸政策，不過，觸及房地產(chǎn)調控紅線，最終政策一日游。
2月21日，河南省駐馬店市將公積金首付的比例從30%下降到20%，對不同的人進行補貼，人才類補貼200元每平方米，大學生補貼150元每平方米，農(nóng)民工補貼100元。這就相當于幫著開發(fā)商賣房子。
2019年，隨著棚改進入尾聲，不少地方因此財政收入驟減。到了2020年，疫情來襲，更讓那些過度依賴賣地和房地產(chǎn)收入的地方政府騎虎難下。
然而，在當前“房住不炒”的定位下，大家似乎形成了一些共識，即“救房地產(chǎn)企業(yè)”為主導，限購限貸政策仍是紅線。駐馬店過激的松綁政策在出臺后不久便被上級部門約談，撤回。
合肥房產(chǎn)中介邱雨更是對市界表示，在當?shù)兀?ldquo;利率沒變，首付比例也沒變。不過以前銀行在給房貸方面卡得很緊，但現(xiàn)在就不會卡，反而讓我們多送單。其他的，新房方面開發(fā)商可能多多少少給一些折扣”。
而救房企的策略之下，冰封的土拍市場重新活躍。
2月全國土地市場成交環(huán)比降幅高達41%，同比降幅也接近兩成，“流拍”成了高頻事件。地方政府一頓操作，加大土地供應量，特別是優(yōu)質地塊的供應，以此來刺激房企拿地，一二線城市不少土地高溢價成交。
優(yōu)質地塊的供應，帶動一線城市整體成交量大漲，市場熱度較上月也有所回升。這也使得，2月土地市場成交規(guī)模創(chuàng)一年新低，但是溢價率卻創(chuàng)半年內新高。
不過土拍市場是真火還是虛火，最終要看購房者買不買賬。
2003年非典之后樓市迎來反彈，這次的局面恐怕不一樣，長時間停工之下有人勒緊了褲腰帶，而有一些剛需人群及投機客則蠢蠢欲動，不同城市的分化情況有所加劇。
于是深圳、蘇州等城市中，前期被壓制和延遲的部分需求有所爆發(fā)，加之開發(fā)商造熱度，最終出現(xiàn)深圳288套新房7分鐘就被搶空、蘇州新盤開售排隊搶房的現(xiàn)象。
而一些三四線城市房價面臨較大的下行壓力，地方政府不惜鋌而走險，試探政策底線，試圖給限購限貸等政策松綁，直接放開對房市的束縛。
當前各地救房企的刺激下，樓市的情緒開始躁動。不過在房住不炒和貨幣降息兩種態(tài)度之下市場的預期分歧并不小，從決策制定者，到房企、員工，購房者之間的博弈還將持續(xù)，樓市的魔幻現(xiàn)實恐怕還會繼續(xù)上演。
（應受訪者要求，文中王曉、邱雨、王清均為化名）
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